Регистрация уступки прав по договору ипотеки

Законность продажи права требования за кредитным договором

Часто банки поручают взимать долги коллекторским компаниям, но не всегда коллекторские компании долг покупают. Бывает они просто предоставляют услуги (профессиональным сленгом аутсорсинг), без выкупа прав.

Итак продажу права требования и предоставления услуг по обслуживанию долга это две разные вещи.

Уступка права требования и продажа такого права тоже вещи разные. Банки и другие финансовые учреждения право требования продают по договору факторинга, а не отступают по договору цессии за разного рода налоговые риски.

Итак, если ваш долг продано, банк как минимум должен иметь договор факторинга. Это первый и основной документ, которым подтверждается законность сделки.

В случае, если ваш кредитный договор обеспечен ипотекой или залогом, обязательным сопровождающим договору должен быть документ с таким длинным названием: договор об уступке прав требования по договору ипотеки (залога). По ипотеке договор однозначно должен быть удостоверен нотариально, а сведения об изменении ипотекодержателя (банка) должны быть внесены в Единый государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество. Если договор залога не удостоверен нотариально, то и уступка по такому договору может быть в простой письменной форме.

Должен банк сообщить Вам об изменении кредитора?

Да, иначе новый кредитор несет риск, что вы свой долг платить дальше на счет первоначального кредитора.

Должен банк просить вашего разрешения на продажу права требования к вам?

Нет, если уступка права требования по кредитному договору и по договору ипотеки (залога) происходит одновременно.

Какой перечень документов необходим, чтобы определить продажу права требования состоялся законно?

1. Договор факторинга между банком и новым кредитором.

2. Договор об уступке прав требования по договору ипотеки (залога).

3. Выписка из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество или выписка из Реестра обременения движимого имущества (если это залог), что подтверждает регистрацию смены кредитора в обязательстве.

Имеет должник требовать копии перечисленных документов?

Так, однозначно имеет право. Единственное договор факторинга вы скорее всего получите с закрашена стоимостью вашего долга (если бы вы могли на цену посмотреть, уверена, удивлению не было бы границ.

Соломия Марчук
Юрист, общественный деятель, перевод ЮТК

Уступка права требования по кредитному договору, ипотеке. Факторинг.

Уступка права требования по кредитному договору, ипотеке. Факторинг.

Кредит – это всегда сделка на условиях банка и выгодаполучатель от нее также всегда один. В нашей стране примерно до 25% выданных кредитов являются с точки зрения банков проблемными. То есть, такими, по которым клиент либо вообще отказывается платить, либо заставить сделать его это получается лишь с применением, имеющихся правовых процедур (получение решения суда о взыскании долга, наложение взыскания на предмет ипотеки, привлечение к ответственности поручителей и т.д.).

Однако далеко не всегда наличие решение суда о взыскании долга делает реальным получение желаемых денег банком. Часто, изначально понимая безнадежность конкретного должника, банк прибегает про продажи его долговых обязательств по кредитному договору третьим лицам, примером коллекторам.

Такие договора называются договорами уступки права требования по кредитному договору, а в сфере финансов они носят названия договора факторинга.

Согласно договора факторинга, одна сторона (фактор) передает либо обязуется передать денежные средства в распоряжение другой стороны (клиента) за плату, а клиент отступает либо обязуется отступить свое право денежного требование к третьему лицу (должнику).

Существенным условием данной сделки является платность передачи права требования к третьему лицу (должнику).

По такому же принципу происходит отступление права требования по договору ипотеки.

Стоит отметить, что банки очень часто прибегают к уступке права требования по кредитному договору и договору ипотеки. Особенно они применяют данный вид сделки в тех случаях, когда сроки исковой давности истекли, либо пребывают на грани, а также сам должник является неплатежеспособным.

Однако нельзя не отметить массовости в нарушениях положений гражданского законодательства и отраслевых актов, регулирующих рынок финансовых услуг, при составлении договоров уступки права требования по кредитному договору (договор купли-продажи имущественных прав) и, в особенности, уступки права требования по договору ипотеки.

При этом грубые нарушения требований законодательства могут повлечь за собой недействительность сделки посредством принятия соответствующего решения суда, либо быть ничтожными в силу закона. Знание таких типичных ошибок, дает возможность оспорить продажу (уступку) права требования по договору ипотеки, кредитному договору и избежать взыскания.

Нужно помнить, что согласно положений Гражданского кодекса Украины сторонами в договоре факторинга может быть банк либо другое финансовое учреждение (фактор) и с другой стороны юридическое лицо либо физическое лицо-предприниматель.

При этом, такие требования необходимо комплексно понимать у взаимосвязи с тем, что кредитором может быть лишь банк либо другое финансовое учреждение, имеющее соответствующую лицензию Национального Банка Украины на проведение таких операций. Таким образом, физическое лицо не может приобретать право требования долга согласно договора факторинга. Касательно юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, то стоит не забывать, что указанные субъекты должны иметь соответствующую лицензию НБУ на ведение кредитных операция, так как теперь они являются кредиторами, в рамках приобретенного права требования по кредитному договору.

Тоже самое касается продажи (уступки) права требования по договору ипотеки, а также такой договор подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации.

Несоблюдения нотариальной формы при заключении договора уступки права требования по договору ипотеки влечет его ничтожность, то есть, такой договор является недействительным в силу закона и в дальнейшем признавать его недействительным в судебном порядке нет необходимости.

Грубым нарушением Закона Украины «Об ипотеке» будет также не уведомление должника об изменении ипотекодержателя в силу договора об уступке права требования по договору ипотеки в течении 15-ти дней с момента такой сделки.

Подытоживая, стоит сказать, что наличие хоть одного из указанных выше нарушений гражданского законодательства может повлечь за собой признание договора продажи имущественных прав по кредитному договору (договора уступки права требования по кредитному договору), договора уступки права требования по ипотечному договору, — недействительными.

Разумеется, что для надежной защиты и реализации ваших прав необходим адвокат, специалист в отрасли банковского права и кредитных отношенный. Обращение к профессиональной правовой помощи, сделает возможным признание договоров уступки права требования по кредитному договору, ипотечному — недействительными и, как следствие, избавление от долговых обязательств.

Ипотека может быть прекращена при наличии других обременений

Минюст разъяснил вопросы проведения государственной регистрации прекращения ипотеки, уступки прав ипотекодержателем по ипотечному договору при наличии других обременений (запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество и др.).

Поскольку в Государственном реестре прав происходит государственная регистрация обременения, касающегося самого вещного права, а не объекта, собственнику запрещено совершать действия, связанные с реализацией им своих правомочий в отношении определенного объекта недвижимого имущества.

В то же время по такому объекту недвижимого имущества в Государственном реестре прав могут быть зарегистрированы другие вещные права, производные от права собственности или обременения вещных прав, которые могут изменяться или прекращаться. При этом такие действия могут происходить не в результате реализации собственником своих правомочий, а в результате действий другой стороны сделки, обременителя.

При таких условиях отсутствуют основания для отказа в проведении государственной регистрации прекращения ипотеки или уступки прав ипотекодержателем по ипотечному договору, поскольку обременяется не ипотека, как вещное право, а именно право собственности. В то же время желание сторон удовлетворить требования кредитора во внесудебном порядке, является именно реализацией собственником своих правомочий в отношении недвижимого имущества, что при наличии зарегистрированного в реестре обременения права собственности является основанием для отказа в проведении государственной регистрации.

Напомним, отслеживать регистрационные действия в отношении недвижимости, на которую Вы имеете право, можно зарегистрировавшись на SMS-маяке. О всех изменениях в реестре Вы будете уведомлены по смс, электронной почте или в личном кабинете.

Відступлення прав за іпотечним договором

Наведено особливості відступлення (передання) прав за договором іпотеки. Зроблено висновок, що на відміну від звичайних договорів про відступлення прав відступлення при іпотеці (зокрема, коли має місце фінансування під отримання у власність квартири) має забезпечувальний характер і безпосередньо пов’язано навіть не з одним, а з кількома договорами.
Ключові слова: цесія, сторони правовідносин, договір про відступлення прав.
Приведены особенности уступки (передачи) прав по договору ипотеки. Сделан вывод, что в отличие от обычных договоров об уступке прав уступка при ипотеке (в частности, когда имеет место финансирование под получение в собственность квартиры) носит обеспечительный характер и непосредственно связана даже не с одним, а с несколькими договорами.
Ключевые слова: цессия, стороны правоотношений, договор об уступке прав.
Відступлення (передання) прав тягне за собою заміну кредитора в зобов’язанні, яку ще називають цесією. Цивільний кодекс України [1] (далі — ЦК України) присвячує цьому питанню ст. ст. 512–519, спеціальні норми містяться
в ст. ст. 24, 42 Закону України «Про іпотеку» [2], ст. ст. 10, 13, 18, 21, 32 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» [3] (далі — Закон України «Про фінансово-кредитні механізми…»).
Сторони правовідносин при відступленні прав. Оскільки право вимоги належить іпотекодержателеві, то саме він може їх відступити. Унаслідок вторинності іпотечних правовідносин, у випадку заміни сторони первинного зобов’язання, яке було забезпечене іпотекою, одночасно мають відступатися і права іпотекодержателя (кредитора за основним зобов’язанням). Права кредитора можуть переходити також при виконанні зобов’язання боржника його поручителем. Згідно зі ст. 42 Закону України «Про іпотеку» за боржника може виконати основне зобов’язання майновий поручитель чи наступний іпотекодержатель, який вважається особою, на користь якої здійснене відступлення прав попереднього іпотекодержателя за іпотечним договором.
Права заставодержателя щодо зобов’язання можуть перейти до іншої особи і при реорганізації юридичної особи (кредитної організації, що видала іпотечний кредит) у формі злиття, приєднання, перетворення або поділу, а також при виділі з однієї юридичної особи іншої, яка набуде відповідних прав як правонаступник
(ст. 109 ЦК України). Утім, при цьому договір про відступлення не укладається, а перехід прав відбувається з інших підстав.
Складнощі, які виникають при визначенні сторін цесії, викликані специфікою предмета іпотеки при зведенні будинку. Згідно зі ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування» [4] іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Їх правове становище в сукупності правовідносин різниться внаслідок різних об’єктів, які їм належать. За статтею 10 цього ж Закону забудовник має майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва. Відповідно, він у визначених випадках має відступити управителю саме ці права. Майнові ж права особи, яка взяла кредит у банку і вступила до відносин із ФФБ, — це майнове право вимагати передання їй квартири у власність, яке вона може відступити. Отже, і забудовником, і учасником ФФБ можуть укладатися договори відступлення прав, але кожним свої. Тобто це будуть різні права, а значить, різні договори.
Ще один договір відступлення прав може мати місце

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА отримати повну версію статті

Завантажити статтю можуть тільки зареєстровані користувачі!

Долги для других

Что должны знать банки и их клиенты об уступке права требования?

№11 (1101) 16.03—22.03.2013

Иван Титаренко, юрист

На рынке финансовых услуг ожидается новая волна уступок права требования. При таких условиях следует рассмотреть проблемные аспекты в этой сфере и проанализировать нормы законодательства, регулирующие данные процессы.

Особенности факторинга

Замена кредитора в обязательстве на основании правочина происходит по договору цессии или факторинга. Последним считается финансовая услуга, требующая оплаты. Если по поводу того, что факторинг — это финансовая услуга, не возникает никаких сомнений, то сама суть оплаты нуждается в некотором разъяснении.

Так, в распоряжении Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг «Об отнесении операций с финансовыми активами к финансовым услугам» от 3.04.2009 №231 говорится, что неотъемлемой частью факторинга, в совокупности с финансированием клиентов — субъектов хозяйствования, заключивших договор, из которого следует право денежного требования, и приобретением уступ­ленного права денежного требования к должникам — субъектам хозяйствования, в том числе права требования, которое возникнет в будущем, является получение фактором от клиента платы за предоставление своих услуг.

При этом плата за пользование средствами, предоставленными в распоря­жение клиента, может выражаться и в дисконтировании суммы долга, делении процентов, вознаграждения, если другой способ оплаты не предусмотрен договором, на котором базируется уступка. При этом платой считается, в частности, и разница между рыночной ценой требования и его ценой, предусмотренной в договоре.

Такая позиция, изложенная в распоряжении, совпадает с положениями ст.1 Конвенции УНИДРУА «О международном факторинге». Этими нормами установлено ограничение относительно субъектного состава третьих лиц (должников) по основному обязательству. Отмечено, что должниками могут быть исключительно субъекты хозяйствования.

Однако в соответствии с ч.1 ст.1077 Гражданского кодекса «по договору факторинга (финансирование под уступку права денежного требования) одна сторона (фактор) передает или обязуется передать денежные средства в распоряжение другой стороны (клиента) за плату (любым предусмотренным договором способом), а клиент уступает или обязуется уступить фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику)». Следовательно, действующим ГК, который обычно имеет большую юридическую силу, не обусловлены ограничения, установленные регулятором рынка финансовых услуг и конвенцией УНИДРУА.

Кредитные особенности

Здесь следует остановиться на правочинах уступки права требования, заключаемых с участием банков как стороны, которая уступает право требования. Согласно такому правочину, заключенному между банком и его клиентом, к последнему переходит право требования по кредитному договору. После этого клиент считается кредитором в указанном договоре. В случае наличия нотариально заверенного договора обеспечения кредита (ипотеки, залога и т.п.) во исполнение предписания ч.1 ст.513 ГК дополнительно заключается договор уступки права требования, в соответствии с которым новый кредитор приобретает права залогодержателя или ипотекодержателя по соответствующему договору обеспечения.

Распространено мнение о том, что необходимо заключать нотариальный договор о внесении изменений в договор обеспечения с целью замены стороны в обязательстве. Однако думается, что это не является обязательным. Ведь право требования по договору ипотеки переходит по договору уступки, и документом, подтверждающим этот факт, является именно договор уступки, а не договор о внесении изменений в договор ипотеки. Также, поскольку замена стороны в обязательстве может происходить без согласия должника или ипотекодателя, заключение такого договора о внесении изменений может оказаться невозможным в случае несогласия должника или ипотекодателя с самой уступкой. Так или иначе, наличие или отсутствие такого договора ничего существенно не изменит.

В ГК не говорится об обязательстве сообщать должнику об уступке права требования по кредитному договору. Однако законодатель четко обговорил такое обязательство относительно уведомления ипотекодателя об отступке права требования по договору ипотеки (ч.2 ст.24 закона «Об ипотеке») и то, что обязательство уплаты должником фактору средств возникает после получении соответствующего сообщения с указанием самого денежного требования и фактора, в интересах которого необходимо платить задолженность (ч.1 ст.1082 ГК).

Необходимо отметить, что уступка права требования по ипотеке является неотъемлемой частью уступки права требования по основному обязательству, которое следует из договора кредита и возможно лишь в случае уступки права требования по кредитному договору, что определяется ч.1 ст.24 закона «Об ипотеке».

Логично, что вместе с правами по кредитным и договорам обеспечения к новому кредитору перейдет также право обращения взыскания на предмет залога.

Обращение взыскания на недвижимость

Существует несколько способов обращения взыскания. В частности, на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Стоит остановиться на последнем — обращении взыскания на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

В соответствии с положением ст.36 закона «Об ипотеке», данный способ обращения взыскания является способом внесудебного урегулирования. В ч.1 этой статьи указано, что соответствующая оговорка в ипотечном договоре приравнивается к договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, а в чч.4 и 5 говорится, что обращение взыскания может преду­сматривать «передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения обязательства» или путем продажи ипотекодержателем предмета ипотеки от своего имени третьим лицам.

Таким образом, в случае наличия задолженности по ссуде банк имеет право уступить право требования по кредитному договору и договору ипотеки. Поскольку сама уступка не меняет сути обязательства, возникшего по этому договору (порядка уплаты задолженности, размера процентов и т.п.), оно не требует получения согласия от должника или ипотекодателя, если иное не предусмотрено договором.

Законодатель четко урегулировал порядок обращения взыскания. Так, преду­смотрена обязанность кредитора сообщить должнику и ипотекодателю (если это разные лица) о нарушении основного обязательства или ипотечного договора. Содержание такого сообщения четко урегулировано ст.35 закона «Об ипотеке». В частности, оно обязательно должно содержать краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем 30-дневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Отсутствие в таком сообщении какой-то информации, обусловленной ст.35 закона «Об ипотеке», суды могут расценить как нарушение процессуальных норм обращения взыскания и в случае судебного обжалования должником или ипотекодателем обращения взыскания принять решение в пользу истца.

Поскольку ст.35 закона «Об ипотеке» не обусловлена дата, с которой начинается отсчет 30 дней, предоставленных для устранения нарушения основного обязательства или договора ипотеки, банки по-разному подходят к решению этого вопроса. Так, не единичны случаи, когда определяли дату начала отсчета этих 30 дней с даты направления банком сообщения об устранении нарушения. Эта позиция является неверной в связи с тем, что направление такого сообщения по почте не гарантирует его получение ипотекодателем или должником. Кроме того, подобный подход создает сложности в случае регистрации права собственности на предмет ипотеки.

Так, п.34 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением КМ от 22.06.2011 №703, обусловлена обязанность предоставить государственному регистратору документ, подтверждающий истечение 30-дневного срока с момента получения сообщения ипотекодателем и должником (если это разные лица), письменного требования ипотекодержателя, если более длительный срок не указан в посланном ипотекодержателем письменном требовании.

Также в ч.2 ст.38 закона «Об ипотеке» четко сказано, что отсчет 30 дней начинается с момента получения сообщения ипотекодателем или другим лицом, имеющим зарегистрированные требования или права на предмет ипотеки. Таким образом, законодатель четко отметил момент, с которого начинается отсчет такого срока.

Поэтому правильной является практика отсчета 30 дней со времени получения ипотекодателем письменного требования об устранении нарушения, а не с момента его направления ипотекодержателем. Это связано с тем, что, с одной стороны, в случае принятия в собственность предмета ипотеки есть необходимость предоставить государственному регистратору документ, который бы подтверждал истечение такого срока, а с другой — в случае неуведомления ипотекодателя и должника об обращении взыскания на предмет ипотеки или отсутствия у должника и ипотекодателя 30 дней на устранение нарушений будут нарушены нормы закона «Об ипотеке».

Существующие трудности

К сожалению, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки путем приобретения его в собственность остается неопределенным момент перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество. Если с договорами дарения, купли-продажи или другими, заключенными с целью отчуждения имущества, все ясно — моментом перехода права собственности является подписание самого договора, если иное не предусмотрено его условиями, то как быть с договором ипотеки, который заключается не с целью приобретения права собственности?

Существует практика, связанная с необходимостью регистрации права собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст.182 ГК. В этом случае моментом перехода права собственности считается момент государственной регистрации имущества. Решение этого вопроса таким образом является простым, однако не самым эффективным.

Проанализировав содержание ст.37 закона «Об ипотеке», можно отметить: один из способов обращения взыскания — это именно приобретение предмета ипотеки в собственность, а не государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому после приобретения права собственности на предмет ипотеки взаимоотношения между кредитором и ипотекодателем, которые возникли на основании договора ипотеки, можно считать прекращенными, поскольку выполнены условия ст.599 ГК — обязательство прекращено выполнением.

Следовательно, банки и их клиенты обязаны самостоятельно определять момент перехода права собственности на предмет ипотеки на согласованную сторонами конкретную дату, а не привязывать ее к какому-то событию. Такой подход также является правильным с той точки зрения, что регистрации права собственности должно предшествовать приобретение этого права.

Однако, как известно, любая теория работает до того момента, пока не столкнется с проблемами, существующими на практике. Допустим, ипотекодатель и банк путем заключения договора ипотеки, учтя, что законодателем дано 30 дней для устранения нарушений обязательств, указанных в договорах кредита и ипотеки, пришли к согласию, что в случае обращения взыскания путем приобретения права собственности данное право собственности перейдет к взыскателю на 35-й день с момента получения требования об устранении нарушения.

Как предусмотрено ст.182 ГК, право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. В п.6 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений говорится, что «государственная регистрация прав, предоставление отказа в ней проводятся в срок, не превышающий 14 рабочих дней с момента принятия заявления о государственной регистрации прав и их обременений». Таким образом, учитывая нормы законодательства, возникает ситуа­ция, когда у ипотекодержателя есть незарегистрированное право собственности на недвижимое имущество, которое подтверждается только договором ипотеки с соответствующей оговоркой об обращении взыскания согласно ст.36 закона «Об ипотеке» и документом, подтверждающим истечение 30-дневного срока с момента получения требования об устранении нарушения.

Также есть некоторая нелогичность и в том, что в соответствии с ч.3 ст.37 закона «Об ипотеке» «ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности». В случае если временем приобретения права собственности на предмет ипотеки определен 31-й день с момента получения ипотекодателем и должником сообщения об устранении нарушения, именно на этот 31-й день у ипотекодержателя уже должна быть проведена оценка.

На ряду с этим п.34 порядка обусловлено, что для регистрации права собственности в случае обращения взыскания заявитель, помимо прочего, обязан подать отчет об оценке имущества, проведенной по истечении 30-дневного срока с момента получения сообщения об устранении нарушения. Если проведение оценки не является проблематичным, то необходимость проведения двух оценок недвижимого имущества с периодом менее чем в месяц выглядит не совсем логично, ведь рыночные цены на этот вид имущества меняются не так быстро.

Следовательно, в действующем законодательстве относительно обращения взыскания есть ряд пробелов. Речь идет как о приобретении права собственности, так и о продаже предмета ипотеки от своего имени. Однако наличие каких-либо неточностей в отечественном законодательстве не новость для юристов. В конце концов они должны не просто применять законодательство, но и квалифицированно трактовать его, и улучшать.

Уступка прав по ипотеке на квартиру

Уступка права требования — это сделка особого рода. Особенности уступки прав требования по залогу на квартиру регламентируются нормами гл. 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в отдельных статьях гл. 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Банки, являясь залогодержателями по ипотеке, могут переуступать свои права требования иным лицам. Если имеется закладная, то возможна передача полномочий по данному документу и его залог. Кроме того, для физических лиц имеется возможность взять ипотеку по переуступке в банке.

Уступка прав требования залогодержателем

Согласно ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель, которым является кредитное учреждение, может уступать свое право требования по ипотечному договору, если это не противоречит нормам закона или положениям соглашения. То лицо, которому передаются права, становится на место изначального залогодержателя по такому соглашению.

По общему правилу, лицо, которому передаются полномочия по основному обязательству, получает также права, которые необходимы для обеспечения его исполнения. Отметим отдельные особенности такой перемены лиц в обязательстве:

  1. На нее не требуется согласия ипотечного заемщика, если иное не предусмотрено договором. Если же в договоре уступка запрещена, но все же была совершена, то должник может подать иск о признании ее недействительной (но лишь при условии, что противоположная сторона сделки знала либо должна была знать о таком запрете).
  2. Должник должен быть письменно уведомлен о том, что состоялся переход прав кредитора к иному лицу. Это может быть сделано как первоначальным, так и новым кредитором.
  3. Права залогодержателя переходят к новому кредитору в том объеме, а также на тех условиях, которые имели место в момент перехода права.

Передача прав на закладную и залог закладной

Иногда ипотечный договор заключают в форме закладной, что значительно упрощает и ускоряет оборот недвижимости. Этот документ представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую право ее владельца получить исполнение по тому денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой, а также удостоверяющую право залога на имущество.

В ст. 47 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано на то, что не допускается уступка права требования по ипотеке, права по которой удостоверены закладной. Даже если такая сделка будет совершена, она будет считаться ничтожной. Однако допускается передача прав на закладную, равно как и ее залог.

Согласно ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», сделка по передаче прав на закладную может совершаться в простой письменной форме (то есть не требует нотариального удостоверения либо госрегистрации). Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о том, кто является новым ее владельцем. При этом необходимо точно и полно указать имя (либо наименование) нового держателя закладной. Далее, залогодержатель подписывает закладную.

После этого, к новому владельцу переходит вся совокупность прав, удостоверяемых данным документом. Кредитное учреждение может передать права на закладную любым третьим лицам. Если на ней имеются надписи, запрещающие передачу, то они являются ничтожными.

При передаче прав по закладной также происходит передача персональных данных физического лица-залогодателя. При этом согласие такого физического лица на эту передачу не является обязательным.

Также, согласно ст. 49 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможен залог закладной. Ее разрешается закладывать по соответствующему договору, как с передачей, так и без передачи ее другому лицу (залогодержателю). Делается это для обеспечения обязательств.

Если закладная отдается в залог с передачей ее залогодержателю, то в соответствующем договоре стороны имеют право договориться:

  • об обращении взыскания на заложенное имущество в том порядке, который предусмотрен в ст. 349 ГК РФ;
  • о передаче прав по закладной на тех условиях, в том порядке и с теми последствиями, которые установлены в ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
  • о том, что изначальный (ипотечный) залогодержатель осуществит на закладной специальную залоговую надпись, которая даст ему право через определенное время продать закладную для того, чтобы из вырученных денег удержать сумму обязательства, обеспеченного данным документом.

Залог закладной считается более простой процедурой, чем передача прав по данному документу.

Как оформляется уступка прав по ипотеке на квартиру

Как указано в ст. 47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», права по ипотеке на квартиру уступаются в той форме, в которую было обличено основное обязательство. Того же требует и п. 1 ст. 389 ГК РФ, где сказано, что уступка права требования по той сделке, которая требует госрегистрации (а именно — ипотека), должна быть зарегистрирована в том порядке, который установлен для регистрации такой сделки.

Важно отметить, что при уступке права требования по ипотечному договору, изначальный залогодержатель передает новому кредитору все персональные данные залогодателя с соблюдением норм Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных». Лицо, которому было уступлено право требования, обязано сохранять конфиденциальность и обеспечивать безопасность такой информации. Оно несет ответственность за их возможное разглашение.

Как взять ипотеку в банке при переуступке квартиры

Как правило, по мере возведения любой новостройки часть покупателей будущих квартир принимает решение перепродать жилье, что можно сделать с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи объекта. При этом оформляется переуступка прав.

Рассмотрим пошагово, как взять ипотеку по переуступке в банке:

  1. Сначала желательно обратиться в тот банк, который кредитовал строящийся объект, потому как при этом шансы получить одобрение на ипотеку максимальные. Если же этот банк отказывает в оформлении кредита, то следует искать иное кредитное учреждение, где была бы возможна ипотека.
  2. Далее после одобрения заявки на кредит нужно собрать все необходимые документы на квартиру и прочие бумаги, которые потребует банк.

Как правило, банки соглашаются на ипотечное кредитование в тех случаях, когда соблюдены следующие условия:

  • застройщик и участник долевого строительства заключили и зарегистрировали договор участия в долевом строительстве (причем такой договор должен быть полностью оплачен);
  • участник долевого строительства и банковский заемщик заключили договор уступки прав по договору долевого участия, который подлежит обязательной госрегистрации.

Выдача кредитных средств участнику долевого строительства производится после оформления договора уступки прав и предъявления зарегистрированного документа в банк.

А. решил продать жилье в недостроенном многоквартирном доме, однако покупка такого жилья в кредит была оплачена им лишь наполовину. Банк, в который обратился покупатель Б. отказал ему в ипотеке, так как договор долевого участия не был полностью оплачен. Только после погашения кредита А. смог продать свою квартиру Б. (кроме того, при этом прошло достаточно времени для завершения возведения дома).

Гораздо сложнее будет обстоять дело с ипотекой по переуступке в банке, если участник долевого строительства сам покупал недвижимость в кредит, потому как в таком случае сделка по переуступке может быть совершена только в том же банке, где был оформлен кредит на покупку. Таким образом, новому владельцу придется согласиться на все условия этого банка, в том числе, на величину первоначального взноса, величину ставки кредитования и т.п.

Заключение

Законодатель предусмотрел возможность для сторон ипотечного договора переуступать свои права иным лицам. Это может быть обусловлено различными обстоятельствами и соображениями.

Главное — соблюдать требования действующего законодательства, потому как в противном случае сделка по переуступке, как и любая иная, может быть признана недействительной.