Граница земельного участка в земельном кодексе

Глава 17. Добрососедство.

Статья 103. Содержание добрососедства.
1. Собственники и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков наносится меньше всего неудобств (затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т. п.).
2. Собственники и землепользователи земельных участков обязаны не использовать земельные участки способами, не позволяющими собственникам, землепользователям соседних земельных участков использовать их по целевому назначению (недопустимое воздействие).
3. Собственники и землепользователи земельных участков обязаны сотрудничать при совершении действий, направленных на обеспечение прав на землю каждого из них и использование этих участков с внедрением и соблюдением прогрессивных технологий возделывания сельскохозяйственных культур и охраны земель (обмен земельных участков, рациональная организация территорий, соблюдение севооборотов, установление, хранение межевых знаков и т. п.).

Статья 104. Предупреждение вредного воздействия на соседний земельный участок.
Собственники и землепользователи земельных участков могут требовать прекращения деятельности на соседнем земельном участке, осуществление которой может привести к вредному воздействию на здоровье людей, животных, на воздух, земельные участки и прочее.

Статья 105. Последствия проникновения на земельный участок ветвей и корней деревьев.
В случае проникновения корней и ветвей деревьев с одного земельного участка на другой собственники и землепользователи земельных участков вправе отрезать корни деревьев и кустов, проникающие из соседнего земельного участка, если такое проникновение является препятствием в использовании земельного участка по целевому назначению.

Статья 106. Обязанности по определению общих границ.
1. Собственник земельного участка имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка содействия установлению твердых границ, а также восстановлению межевых знаков в случаях, если они исчезли, переместились или стали невыразительными.
2. Виды межевых знаков и порядок восстановления границ определяются центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.
3. Расходы на установление смежных границ несут собственники земельных участков в равных частях, если иное не установлено соглашением между ними.

Статья 107. Восстановление границ.
1. Основанием для восстановления границ являются данные земельно-кадастровой документации.
2. В случае невозможности выявления действительных границ их установление осуществляется по фактическому использованию земельного участка. Если фактическое использование участка невозможно установить,, то каждому выделяется одинаковая по размеру часть спорного участка.
3. В случаях, когда такое обозначение границ не согласуется с выявленными обстоятельствами, в частности с установленными размерами земельных участков, то границы определяются с учетом этих обстоятельств.

Статья 108. Совместное использование межевых сооружений.
1. В случаях, когда соседние земельные участки отделены растительной полосой, тропинкой, канавой, каналом, стеной, забором или другим сооружением, то собственники этих участков имеют право на их совместное использование, если внешние признаки не указывают на то, что сооружение принадлежит лишь одному из соседей.
2. Собственники соседних земельных участков могут пользоваться межевыми сооружениями сообща по договоренности между ними. Расходы на содержание сооружения в надлежащем состоянии соседи несут в равных частях. До тех пор, пока один из соседей заинтересован в дальнейшем существовании совместного межевого сооружения, оно не может быть ликвидировано или изменено без его согласия.

Статья 109. Использование деревьев, стоящих на меже земельных участков.
1. Деревья, стоящие на меже смежных земельных участков, а также плоды этих деревьев принадлежат собственникам этих участков в равных частях.
2. Каждый из соседей вправе требовать ликвидировать деревья, стоящие на общей меже. Расходы на ликвидацию этих деревьев возлагаются на соседей в равных частях.
3. Сосед, требующий ликвидации деревьев, стоящих на общей меже, должен один нести расходы на ликвидацию деревьев, если другой сосед отказывается от своих прав на деревья.
4. Требование на ликвидацию деревьев (кустов) исключается, если они служат межевыми знаками и в зависимости от обстоятельств не могут быть заменены другими межевыми знаками.

Право на земельный участок под приобретенной недвижимостью

Приобретение жилого дома, здания или сооружения обязательно требует урегулирования вопроса правового режима земельного участка, на котором такие объекты недвижимости расположены.

В этой статье выясним, как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Кроме того, рассмотрим необходимость указания кадастрового номера земельного участка в договоре, который предусматривает приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, и другие вопросы.

Частью первой ст. 181 Гражданского кодекса земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В свою очередь, вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности (ст. 179 настоящего Кодекса).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет «составные части вещи» и «сложные вещи». Так, согласно ст. 187 Гражданского кодекса составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.

Следует отметить, что дома, здания, сооружения любого назначения, их комплексы и части, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры являются объектами строительства (абзац пятый части первой ст. 4 Закона № 3038).

Законодательство в сфере регулирования градостроительной деятельности регламентирует обязательность предварительного формирования земельного участка (участков), на котором планируется строительство

Также в соответствии с ГК 018-2000 сооружения — это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ. Здания — это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или соединённых (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов.

К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гостиницы, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, медицинских учреждений и учебных заведений и т.п.

Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 Гражданского кодекса).

Учитывая вышесказанное, можно утверждать, что жилой дом, здание или сооружение не могут быть отделены от земельного участка без их повреждения или существенного обесценивания. Такие объекты являются фактически составной частью земельного участка.

В то же время, если несколько вещей образуют единое целое, что позволяет использовать его по назначению, они считаются одной вещью (сложная вещь) (часть первая ст. 188 Гражданского кодекса).

Физически земельный участок и дом (здание, сооружение) идентифицируются как отдельные вещи, которые в совокупности являются одной вещью. Ведь дом (здание, сооружение) невозможно использовать без земельного участка, и наоборот — земельный участок теряет свое функциональное назначение при изменении (уничтожении) того или иного объекта недвижимости, расположенного на нем.

Собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам

Владелец земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Согласно части четвертой ст. 26 Закона № 3038 право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.

Кроме того, как установлено в части третьей ст. 79 Земельного кодекса и части третьей ст. 373 Гражданского кодекса, право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту, и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Следовательно, учитывая положения действующего гражданского и земельного законодательства, с одной стороны, земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости является одной вещью, а с другой — объект недвижимости является составной вещью земельного участка.

Присвоение кадастрового номера перед отчуждением недвижимости

Возникает вопрос: как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение?

Земельным кодексом определено понятие земельного участка — это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Установления границ земельного участка осуществляется путем межевания земель.

Межевание земель — комплекс работ по установлению или восстановлению в натуре (на местности) границ административно-территориальных единиц, границ земельных участков собственников, землепользователей, в том числе арендаторов, с закреплением их межевыми знаками установленного образца (ст. 1 Закона о землеустройстве).

То есть границу земельного участка можно определить по установленным межевым знакам. Именно в установленных пределах реализуется право на земельный участок, в том числе на застройку.

Согласно части первой ст. 79 1 Земельного кодекса формирование земельного участка как объекта гражданских прав предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

В свою очередь, земельному участку, сведения о котором внесены в Государственный земельный кадастр, присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер земельного участка является его идентификатором в Государственном земельном кадастре (части первая и вторая ст. 16 Закона о кадастре).

Частью второй ст. 377 Гражданского кодекса и частью шестой ст. 120 Земельного кодекса установлены требования относительно обязательности указания в договоре, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, кадастрового номера земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

При этом заметим, что информация о кадастровых номерах земельных участков содержится исключительно в Государственном земельном кадастре.

Следует отметить, что сведения Государственного земельного кадастра являются официальными (ст. 20 Закона о кадастре).

Сведения из Государственного земельного кадастра предоставляются государственными кадастровыми регистраторами, в частности, в форме выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Выдержка из кадастра о земельном участке содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу (ст. 38 Закона о кадастре).

В свою очередь, Поземельная книга является документом Государственного земельного кадастра, который содержит сведения, в частности, о кадастровом номере земельного участка (часть первая ст. 25 указанного Закона).

Таким образом, достоверную информацию о кадастровом номере земельного участка, занятому отчуждаемым объектом недвижимости, можно получить из Выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Формирование земельного участка под объектом недвижимости

Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него (части девятая и десятая ст. 791 Земельного кодекса).

Как уже отмечалось, формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (части первая и девятая ст. 791 Земельного кодекса).

При осуществлении государственной регистрации земельного участка ему присваивается кадастровый номер (часть девятая ст. 24 Закона о кадастре).

Формирование земельного участка сопровождается разработкой соответствующей документации по землеустройству, которая и является основанием для государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре и присвоения ему кадастрового номера.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРЫЙ ПЛАНИРУЕТСЯ ОТЧУЖДАТЬ, ВОЗМОЖНО СФОРМИРОВАТЬ:

  • в порядке отвода земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно отвода земельных участков;
  • путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно упорядочения территорий населенных пунктов, проектами землеустройства относительно упорядочения территории для градостроительных нужд, проектами землеустройства относительно приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций
  • путем инвентаризации земель государственной или коммунальной собственности в случаях, предусмотренных законом

Следует отметить, что формирование земельного участка в порядке, установленном ст. 79 1 Земельного кодекса, осуществляется в соответствии с законодательством в каждом случае отдельно.

Необходимо обратить внимание на особенности присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором расположен жилой дом. Пунктом 3 раздела VII Закона о кадастре установлено, что в случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности, на который зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению собственников такого дома на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Запрещается требовать для присвоения земельному участку кадастрового номера другие документы. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения. При этом, как определено в части девятой ст. 55 Закона о землеустройстве, разрешения на разработку технической документации органа, который согласно ст. 122 Земельного кодекса передает земельные участки в собственность или в пользование, не требуется.

В таком случае достаточным условием для проведения работ по разработке технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) будет договор между юридическим или физическим лицом (землевладельцем и землепользователем) и разработчиком документации по землеустройству в соответствии с положениями части первой ст. 22 Закона о землеустройстве.

Отметим, что согласно части второй ст. 26 этого Закона разработчиками документации по землеустройству являются:

  • юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением, и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые ответственны за качество работ по землеустройству;
  • физические лица — предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.

Взаимоотношения заказчиков и разработчиков документации по землеустройству регулируются законодательством Украины и договором.

Следует обратить внимание, что предоставление документации по землеустройству в центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, для внесения сведений в Государственный земельный кадастр от имени заказчика документации, осуществляется ее разработчиком, если иное не установлено договором.

Порядок государственной регистрации земельного участка (внесение сведений о земельном участке) в Государственном земельном кадастре регламентировано ст. 24 Закона о кадастре.

Государственная регистрация земельных участков осуществляется по месту их расположения соответствующим Государственным кадастровым регистратором.

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАДАСТРОВЫМ РЕГИСТРАТОРОМ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМ ТАКУЮ РЕГИСТРАЦИЮ, ПОДАЮТСЯ:

• заявление по установленной форме

• оригинал документации по землеустройству, которая является основанием для

формирования земельного участка

• документация по землеустройству, которая является основанием для

формирования земельного участка в форме электронного документа (часть четвертая ст. 24 Закона о кадастре)

Заявление и прилагаемые документы предоставляются заявителем лично или уполномоченным им лицом или направляются по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В подтверждение государственной регистрации земельного участка заявителю бесплатно выдается выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (часть восьмая ст. 24 Закона о кадастре).

Приобретение доли в праве собственности на недвижимость

Частью первой ст. 356 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности, является общей долевой собственностью.

В соответствии со статьями 364 и 367 указанного Кодекса каждый из совладельцев имеет право на выдел его доли имущества, находящегося в общей долевой собственности в натуре, или его разделение с соблюдением требований ст. 183 Гражданского кодекса.

Аналогичное положение закреплено в части третьей Земельного кодекса.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает, например, при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам; при принятии наследства или по решению суда (ст. 87 настоящего Кодекса).

Согласно части четвертой ст. 88 Земельного кодекса участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право на получение в его владение, пользование части общего земельного участка, соответствующей размеру принадлежащей ему доли.

Как уже отмечалось, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Частью четвертой ст. 120 Земельного кодекса определено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Следует отметить, что в соответствии с положениями статей 181 и 182 Гражданского кодекса, ст. 5 Закона № 1952 земельные участки, жилые дома, здания, сооружения являются недвижимым имуществом, в отношении которых проводится государственная регистрация прав. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — государственная регистрация прав) — официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество (п. 1 части первой ст. 2 Закона № 1952).

Следовательно, приобретение права на долю лица в праве собственности жилого дома, здания или сооружения по договору в результате государственной регистрации прав является фактом приобретения в собственность объекта недвижимости.

Указанные нормы закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этим нормам определения прав на земельный участок находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение.

Таким образом, по общему правилу, закрепленному в части четвертой ст. 120 Земельного кодекса, лицо, которое приобрело право собственности на долю в праве на здания или сооружения, становится владельцем (пользователем) соответствующей доли в праве на земельный участок на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему владельцу, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Обращаем внимание, что для реализации прав субъектов общей долевой собственности на жилой дом, здание или сооружение на получение в собственность (пользование) доли в праве на земельный участок, на котором размещен приобретенный в собственность объект недвижимости, земельный участок должен приобрести признаки объекта права собственности (пользования).

Вместе с тем согласно части первой ст. 638 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации (часть шестая ст. 120 Земельного кодекса).

Согласно части первой ст. 54 Закона о нотариате нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемого ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон.

В то же время нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, отказывает в совершении нотариального действия, в частности, если не представлены сведения (информация) и документы, необходимые для совершения нотариального действия (часть первая ст. 49 настоящего Закона).

Следовательно, одним из существенных условий договора, которым предусмотрено приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

Одновременное приобретение прав на недвижимость и земельный участок

Право собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом (части первая и четвертая ст. 182 Гражданского кодекса).

В то же время, в соответствии со статьями 125 и 126 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок, а также права постоянного пользования и аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты

Факт приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество (земельные участки) подтверждается информацией, содержащейся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно части пятой ст. 5 Закона № 1952 в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

При этом одно заявление подается только в случае, если вещевые права на жилой дом, здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, регистрируются по одному лицу.

Согласно п. 6 Порядка № 1127 государственная регистрация прав проводится по заявлению заявителя путем обращения к субъекту государственной регистрации прав или нотариусу, кроме случаев, предусмотренных настоящим Порядком.

Следует отметить, что в случае если лицо приобрело в собственность жилой дом, здание или сооружение и земельный участок, на котором такой объект недвижимости расположен, то право собственности на такие объекты будет регистрироваться по одному заявлению.

В то же время если жилой дом, здание или сооружение, который отчуждается (или иным путем приобретается в собственность), расположенный на земельном участке, который находится в пользовании отчуждающего (аренда, постоянное пользование, сервитут, эмфитевзис, суперфиций), то в таком случае для регистрации соответствующих прав пользования приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение необходимо подать документ, подтверждающий приобретение такого права (договор аренды, решение о передаче в постоянное пользование, договор суперфицию, эмфитевзиса, сервитута).

В случае проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание или сооружение одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок, на котором они расположены, государственным регистратором принимается одно решение о государственной регистрации прав или отказа в такой регистрации (абзац третий п. 18 Порядка № 1127).

Таким образом, на сегодня при определении порядка гражданского оборота недвижимости жилой дом, здание или сооружение должны рассматриваться в совокупности с земельным участком, на котором они размещены (построены), и наоборот.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

Земельный кодекс — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о землеустройстве — Закон Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV «О землеустройстве».

Закон о кадастре — Закон Украины от 07.07.2011 г. № 3613-VI «О Государственном земельном кадастре».

Закон о нотариате — Закон Украины от 02.09.93 г. № 3425-ХII «О нотариате».

Закон № 1952 — Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Закон № 3038 — Закон Украины от 17.02.2011 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности».

Порядок № 1127 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127.

ГК 018-20 00 — Государственный классификатор зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507.

Автор: Елена Мартынюк, заместитель директора Департамента — начальник Управления нормативно-правового и методического обеспечения нотариата Департамента частного права Министерства юстиции Украины

Границы земельного участка. Определение, установление и согласование проекта границ участка

Проект границ участка земли — это сведения по конфигурации участка с указанием его площади и правовых характеристик, установленная на основе геодезических измерений на местности (в натуре) и в соответствии с государственной нормативной документацией по формированию данного объекта недвижимости.

Границы земельного участка отпределяются по результатам межевания.

Установление границ земельного участка требуется при первичных отводах земли, разделах земли, прирезке дополнительных площадей (а для этой задачи неплохо иметь представления о предельных площадях земельных участков), изъятиях части площади, например, при прокладке через территорию уже сформированного и используемого публичного прохода или проезда, трассы газопровода, линии электропередач, телефонного кабеля или других линий, сетей, а также других объектов инженерной инфраструктуры.

При наличии или появлении публичных проходов или проездов, элементов инженерной инфраструктуры на территории, а также в случаях раздела земельного участка и определении при этом объектов совместного использования (например, колодец или въезд на участок или проход к своему хозблоку через чужую территорию и т.д.), межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, прогона скота через земельный участок, свободного доступа к прибрежной полосе и т.д. устанавливается сервитут (право ограниченного пользования чужой землей, то есть обременение земельного участка) без изъятия земельных участков.

Сервитуты могут быть частными (в интересах частных лиц на частных землях) и публичными (в интересах, например, под муниципальные или волостные дороги или проезды).

Собственники недвижимости, обременённой сервитутами, в соответствии со ст.23 Земельного Кодекса РФ, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Если публичный сервитут приводит к невозможности использования объекта недвижимости, землевладелец вправе требовать его изъятия, в том числе путём выкупа с возмещением убытков органом государственной власти или местным органом, который ввёл публичный сервитут.

В такой ситуации можно требовать предоставления равноценного земельного участка, опять-таки с возмещением убытков, понесённых от установления сервитута.

При проектировании ведётся согласование границ земельного участка с рядом контролирующих служб (местные органы власти, экологические, при необходимости — телефонные, газовые, дорожные, лесничества и др). Часть согласований с подачей соответствующих материалов в те или иные контролирующие службы выполняется на платной основе.

Порядок проведения согласования границ участка установлен Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Границы участка утверждаются постановлением местного органа власти (области, района, города).

Проектирование границ участка — процедура длительная, не менее полугода.

Время подготовки проекта зависит в основном от сроков получения заключений из контролирующих служб.

В итоге, проект, определяющий границы земельного участка, — одна из важных составных частей документации на объект недвижимости.

Полезно ознакомиться и с этим

  • Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
  • Для тех, кого интересует возможность увеличения площади земельных участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества, находящихся в собственности, полезно ознакомиться с порядком оформления прирезок, представленном на странице портала «Земельный Вопрос».
  • С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участка, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
  • С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ «от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов.Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
  • В отношении регистрации домов, бань и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.

Граница земельного участка в земельном кодексе

Документ : Установление границ земельного участка

Установление границ земельного участка

Споры между владельцами (пользователями) соседних земельных участков возникают исконно, они являются одними из самых распространенных видов земельных споров. Как правило, причинами конфликтов являются нарушения правил добрососедства и определения пределов соседних земельных участков.

На практике очень часто возникают проблемные ситуации, когда сосед отказывается от подписания акта землепользования и согласования пределов земельного участка без всяких причин, что делает невозможным должное оформление «земельной документации». Автор этих строк как практикующий юрист довольно часто представляет интересы той или иной стороны и с данной проблемой знаком непонаслышке. Итак, что делать в таком случае?

Законодательная база и полномочия
территориальных громад в разрешении споров

Обратимся к действующему законодательству.

Собственность на землю — экономическая категория, отражающая процесс приобретения земельных богатств отдельными субъектами (гражданами и юридическими лицами, государством, территориальными громадами). В правовом государстве процесс отчуждения земельных участков в пользу отдельных субъектов носит упорядоченный характер и регулируется правовыми средствами. Главенствующая роль среди этих средств принадлежит таким категориям, как право собственности и иные вещные права, законодательно признаваемые за правообладателями земельных участков.

Согласно ч. 1 ст. 106 ЗК Украины собственник земельного участка имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка содействия в установлении твердых границ, а также восстановлении межевых знаков в случаях, когда они исчезли, переместились или стали невыраженными. При осуществлении межевки владелец земельного участка реализует свое право. Однако такое участие является также обязанностью каждого из соседних владельцев и землепользователей, ведь приступать к использованию земельного участка до установления его пределов в натуре (на местности) запрещается.

По общепризнанным нормам, владельцы и землепользователи смежных земельных участков должны жить по правилам добрососедства, то есть обязаны сотрудничать при совершений действий, направленных на обеспечение прав на землю каждого из них, не нарушать законные права друг друга (ст.ст. 91, 96, 103 ЗК Украины). Отказ в согласовании пределов земельного участка может помешать другому лицу (соседу) в оформлении прав на земельный участок.

Так в какие компетентные органы обратиться? Кто может помочь развязать конфликт с соседом, который не хочет подписывать Акт установления и согласования пределов земельного участка?

Гражданин или юридическое лицо, признанное собственником земельного участка, вправе владеть им и иметь в наличии. Чтобы осуществлять такое владение, субъект должен иметь земельный участок как реальность. Лица, заинтересованные в предоставлении им земельного участка и имеющие на это законное право, подают об этом заявление органам государственной власти или органам местного самоуправления, в ведении которых находятся земельные участки.

В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЗК Украины органы местного самоуправления решают земельные споры в пределах населенных пунктов относительно пределов земельных участков, которые находятся в собственности и пользовании граждан, и соблюдения гражданами правил добрососедства.

Такими органами местного самоуправления, к полномочиям которых относится решение земельных споров, являются исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов (ч. 1 ст. 33 Закона о местном самоуправлении). Законодатель в указанной норме установил правило, в соответствии с которым, к компетенции исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов, в частности, относятся:

— собственные (самоуправляемые ) полномочия:

— подготовка и внесение на рассмотрение совета предложений по установлению ставки земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, изъятию (выкупу), а также предоставлению под застройку и для других нужд земель, находящихся в собственности территориальных громад; определение в установленном порядке размеров возмещения предприятиями, учреждениями и организациями независимо от форм собственности за загрязнение окружающей среды и других экологических убытков; установление платежей за пользование коммунальными и санитарными сетями соответствующих населенных пунктов;

— взимание платы за землю;

— осуществление контроля за соблюдением земельного и природоохранного законодательства, использованием и охраной земель, природных ресурсов общегосударственного и местного значения, воспроизводством лесов;

— регистрация субъектов права собственности на землю; регистрация права пользования землей и договоров на аренду земли; выдача документов, удостоверяющих право собственности и право пользования землей;

— координация деятельности местных органов земельных ресурсов;

— решение земельных споров в порядке, установленном законом;

— организация и осуществление землеустройства, согласование проектов землеустройства.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 Закона о местном самоуправлении установлен круг вопросов, которые решаются районными и областными советами исключительно на их пленарных заседаниях.

Так, исключительно на пленарных заседаниях районного, областного совета решаются вопросы создания, избрания и ликвидации постоянных и других комиссий совета, изменения их состава, избрания председателей комиссий. То есть для разрешения земельных разногласий создается специальная комиссия.

Лицо, заинтересованное в решении земельного спора, может обратиться в такую комиссию с заявлением о невозможности согласования пределов земельного участка в натуре в связи с отсутствием смежных землепользователей, непредставлением ими согласия на согласование или по иным причинам. При наличии такой просьбы (заявления) и других необходимых документов этот спор рассматривается коллегиально комиссией по вопросам землепользования, а при необходимости совместно с другими комиссиями, например, с комиссией архитектуры, градостроения и охраны исторической среды. На заседании комиссии (комиссий) могут присутствовать стороны, собственники и землепользователи смежных земельных участков, между которыми возник спор.

Если при рассмотрении земельного спора будет доказано, что отказ соседа о согласовании пределов является безосновательным или действительно невозможно подписание Акта из-за отсутствия смежных собственников или землепользователей, то комиссией принимается решение о необходимости подписания Акта соседом или, соответственно, о согласовании пределов земельного участка без подписей смежных владельцев или землепользователей. Протокол комиссии прилагается к Акту установления и согласования пределов земельного участка и далее документы оформляются в общем порядке.

Однако решение органа местного самоуправления не является окончательным, потому что нет механизма его принудительного исполнения. Иными словам, вывод комиссии по вопросам землепользования имеет рекомендательный, а не императивный характер.

Кроме того, в соответствии со ст. 19 Конституции Украины, правовой порядок в Украине основывается на принципах, в соответствии с которыми никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством. В таком случае, если рассмотрение земельного спора соответствующим органом местного самоуправления не принесло позитивного результата, то лицо имеет право обратиться в суд за защитой своего нарушенного, непризнанного или оспариваемого права на землю.

Возвращаясь к вышеупомянутой ст. 158 ЗК Украины, отметим, что, согласно ч. 2 данной статьи, исключительно судом решаются споры по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц.

Следует отметить, что суды, как правило, удовлетворяют исковые заявления к смежному собственнику или землепользователю, который безосновательно уклоняется от согласования пределов земельного участка, или же по другим объективным основаниям. В таких случаях суды исходят из необходимости защиты законных прав и интересов субъекта землепользования, который просит согласовать пределы его земельного участка, ведь, как отмечалось выше, к этому корреспондирует обязанность владельца соседнего земельного участка, предусмотренная ст. 106 ЗК Украины.

Установление пределов земельного участка
в натуре (на местности) и межевые знаки

Рассматривая вопросы о земельных спорах, следует обратить внимание на алгоритм действий по установлению пределов земельного участка в натуре (на местности).

В соответствии с положениями Инструкции N 376 установление (восстановление) пределов земельного участка осуществляется с целью определения в натуре (на местности) метрических данных земельного участка, в том числе местоположения поворотных точек его пределов и их закрепления межевыми знаками.

Ранее этот вопрос не был конкретно определен, хотя владельцы земельных участков расписывались за получение каких-то виртуальных межевых знаков. Однако все же те — ранее «установленные» виртуальные межевые знаки или просто колышки, согласно Инструкции N 376, являются действительными и подлежат замене только при добровольном обращении владельца (пользователя) земельного участка соответственно за отдельную плату.

В соответствии с Инструкцией N 376 комплекс работ по установлению границ земельного участка в натуре (на местности) включает:

— топографо-геодезические, картографические работы и работы по землеустройству;

— составление и оформление материалов технической документации по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности);

— установление границ земельного участка в натуре (на местности) и закрепление их межевыми знаками. Топографо-геодезические, картографические работы и работы по землеустройству выполняются, а результаты этих работ оформляются согласно Закону N 353, Закону о землеустройстве, Инструкции N 56. Границы земельного участка в натуре (на местности) закрепляются межевыми знаками конкретно установленных видов.

Каждый межевой знак имеет номер, который не повторяется на всей территории Украины и состоит из десяти символов, из которых:

— первые три — арабские цифры;

— четвертый — буква украинского алфавита;

— последние шесть — арабские цифры.

Выбор вида межевого знака осуществляется владельцем (пользователем) земельного участка с учетом местных климатических и физико-геологических условий. Понятно, что и цена имеет немаловажное значение. Наиболее дешевыми считаются пластиковые знаки.

Межевые знаки устанавливаются в поворотных точках границ земельного участка, но не реже чем через 200 м. Минимальное расстояние между межевыми знаками в поворотных точках границ земельного участка не должно быть менее 1 м. Установление межевых знаков осуществляется таким образом, чтобы обеспечить возможность их сохранности и создать по возможности минимум препятствий для движения пешеходов и транспортных средств.

В местах, где установка межевых знаков может создавать неудобство в использовании земель сельскохозяйственного назначения, межевые знаки закладываются на глубину не менее 0,65 м от поверхности земли (грунта). Границы земельных участков, которые выделяются владельцам земельных частей (паев) в натуре (на местности) и которые будут использоваться их владельцами самостоятельно, закрепляются межевыми знаками каждая отдельно. Если же их владельцы или иные лица будут использовать участки единым массивом, то их закрепляют межевыми знаками по окружной границе единого массива.

Следует отметить, что межевые знаки не устанавливаются:

— в общих поворотных точках границ сопредельных земельных участков, на которые ранее были установлены межевые знаки. В таких случаях ранее установленный межевой знак используется для описания каждого сопредельного земельного участка (сопредельных земельных участков) в составе соответствующей документации по землеустройству;

— в местах, где их установка невозможна (на водных объектах, при запрете производства земляных работ). В таком случае поворотные точки границ земельного участка могут обозначаться маркированием краской;

— по желанию владельца (пользователя) — в случае если границы земельных участков совпадают с естественными и искусственными линейными сооружениями и рубежами (реками, ручьями, каналами, лесными полосами, путями, дорожными сооружениями, заборами, изгородями, фасадами зданий и другими линейными сооружениями и рубежами и т. п.). Межевые знаки можно дополнительно привязывать путем проведения линейных промеров к углам домов и сооружений, центров люков обзорных колодцев, опор линий электропередачи и связи. Закрепление межевыми знаками границ земельного участка осуществляется исполнителем в присутствии владельца (пользователя) земельного участка, владельцев (пользователей) сопредельных земельных учас-тков или уполномоченных им (ими) лиц.

Уведомление владельцев (пользователей) сопредельных земельных участков о дате и времени проведения работ по закреплению межевыми знаками границ земельного участка осуществляется исполнителем заранее, не позднее чем за 5 рабочих дней до начала работ. Уведомление направляется заказным письмом, курьерской почтой, телеграммой или при помощи иных средств связи, которые обеспечивают фиксацию уведомления.

Владельцы (пользователи) сопредельных земельных участков, местожительство или местонахождение которых неизвестно, уведомляются о времени проведения работ через объявление в печати по местонахождению земельного участка. За все это владелец участка должен будет заплатить исполнителю.

Закрепление межевыми знаками границ земельного участка в натуре (на местности) может осуществляться при отсутствии владельцев (пользователей) сопредельных земельных участков в случае их неявки, если они были надлежащим образом уведомлены о времени проведения работ, о чем отмечается в акте приема-передачи межевых знаков на хранение.

Границы других земельных участков, вкрапленных в земельный участок, устанавливаются и закрепляются межевыми знаками в том же порядке, как и внешние границы такого земельного участка.

Передача межевых знаков на хранение владельцу (пользователю) земельного участка осуществляется по акту приема-передачи межевых знаков на хранение.

Расходы по установлению сопредельных границ несут владельцы земельных участков в равных частях, если иное не установлено соглашением между ними.

Восстановление границ земельного участка в натуре (на местности) осуществляется при полной или частичной утере в натуре (на местности) межевых знаков, при их повреждении, которое делает невозможным использование межевых знаков, а также при рассмотрении земельных споров между владельцами (пользователями) сопредельных земельных участков.

Владелец земельного участка имеет право потребовать от владельца соседнего земельного участка содействия в установлении твердых границ, а также в восстановлении межевых знаков, если они исчезли, переместились или стали невыразительными. Восстановление границ земельного участка в натуре (на местности) осуществляется на основании ранее разработанной и утвержденной, в соответствии со ст. 186 ЗК Украины, документации по землеустройству.

При отсутствии такой документации разрабатывается техническая документация по землеустройству относительно установления границ земельного участка в натуре (на местности).

В случае невозможности выявления реальных границ установка их осуществляется по фактическому использованию земельного участка. Если фактическое использование участка установить невозможно, то каждому выделяется одинаковая по размерам часть спорного участка. В случае если такой способ определения границ не согласуется с выявленными обстоятельствами, в частности с установленными размерами земельных участков, границы определяются с учетом этих обстоятельств.

Таким образом, при возникновении сложностей с согласованием пределов земельного участка, подписанием Акта установления и согласования пределов земельного участка можно смело обращаться в суд. Однако в любом случае, принимая во внимание необходимость мирного сосуществования соседей, автор данных строк советовал бы находить более позитивные методы решения спорных вопросов.

Список использованных документов

ЗК Украины — Земельный кодекс Украины

Закон N 353 — Закон Украины от 23.12.1998 г. N 353-XIV «О топографо-геодезической и картографической деятельности»

Закон о землеустройстве — Закон Украины от 22.05.2003 г. N 858-IV «О землеустройстве»

Закон о местном самоуправлении — Закон Украины от 21.05.1997 г. N 280/97-ВР «О местном самоуправлении в Украине»

Инструкция N 56 — Инструкции по топографической съемке в масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 и 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), утвержденная приказом Укргеодезкартографии от 09.04.1998 г. N56

Инструкция N 376 — Инструкция об установлении (восстановлении) границ земельных участков в натуре (на местности) и их закреплении межевыми знаками, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 18.05.2010 г. N 376

«Экспресс анализ законодательных и нормативных актов», N 45 (879),
1 ноября 2012 г.
Подписной индекс 40783