Договор аренды части нежилого помещения 2018

Оглавление:

Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации (Лазаренкова О.Г.)

Дата размещения статьи: 24.05.2016

Гражданский кодекс РФ в отдельном § 4 главы N 34 специально регламентирует аренду только таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. На практике же гораздо чаще предприниматели имеют дело с арендой нежилого помещения, которое в качестве самостоятельного объекта регулирования не выделено. Поэтому одно время в научной литературе достаточно дискуссионным и неоднозначно решаемым на практике был вопрос о том, распространяется ли правовой режим зданий и сооружений на нежилое помещение как их составную часть, или же к правовому регулированию этих объектов следует применять общие положения о договоре аренды (§ 1 гл. 34). Суть спора заключалась в возможности применения правил специального регистрационного режима, закрепленного в ст. 651 ГК, предписывающих регистрировать договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Для разрешения ситуации, с целью формирования единообразной правоприменительной практики, Высший Арбитражный Суд РФ счел необходимым сделать специальные разъяснения, согласно которым на нежилые помещения следует распространить правовой режим зданий и сооружений по аналогии .
———————————
Информационное письмо ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 55.

Вместе с тем проблема оказалась не исчерпанной, поскольку, как показывает практика, в настоящее время широкое распространение получил рыночный оборот не только самих нежилых помещений, но и их отдельных частей. Зачастую организациям или физическим лицам необходимо взять в аренду лишь часть помещения под размещение аптечного киоска, банкомата, платежного терминала, автомата для кофе и т.п. Например, такая практика очень характерна для кредитных организаций, которые устанавливают банкоматы в торговых центрах, различных организациях и учреждениях, заключая подобные договоры.
На первый взгляд, это является недопустимым, поскольку, в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду может передаваться только индивидуально-определенная вещь, к разновидности которой явно не относится часть нежилого помещения, которую непросто индивидуализировать и обособить с помощью каких-либо визуальных границ. Вместе с тем судебная практика в основном идет по пути признания таких договоров заключенными.
Во избежание неблагоприятных последствий, в том числе связанных с признанием договора незаключенным, можно выделить следующие особенности, на которые нужно обратить внимание при заключении договора аренды части нежилого помещения:
— для договоров, заключаемых на срок менее одного года, необходимость соблюдения требования об обязательной индивидуализации предмета, как то предписывает ст. 607 ГК РФ;
— для договоров, заключаемых на срок один год и более, необходимость соблюдения регистрационного режима (п. 2 ст. 651 ГК), вследствие чего предъявляются еще более жесткие требования к индивидуализации предмета;
— необходимость разграничения аренды части нежилого помещения и передачи в пользование структурных элементов помещения;
— и наконец, чтобы впоследствии не возникли разногласия, необходимо заранее, при заключении договора, определиться, как стороны будут распределять несение расходов на электроэнергию, коммунальные услуги, уборку мест общего пользования, содержание охраны и т.п.
Остановимся на характеристике этих пунктов подробнее.
Во-первых, если договор заключается на срок менее одного года, договор не требует государственной регистрации. На основании п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответственно, договор не считается заключенным. В качестве самостоятельного объекта недвижимости может выступать только помещение в целом, в нашем случае — это часть нежилого помещения. При заключении такого договора необходимо как можно подробнее конкретизировать расположение части нежилого помещения, выделить эту часть всеми возможными способами — заштриховать, выделить цветом; графически отобразить в привязке к плану или какому-либо официальному документу. Известен случай, когда юридической фирме удалось в суде отстоять интересы клиента, который при заключении такого договора установил границы путем прорисовки мелом на полу, стенах и потолке границы части нежилого помещения. Затем их сфотографировал и фотографии приложил к договору.
Вместе с тем судебная практика противоречива, и есть примеры, свидетельствующие о том, что в ряде случаев суды признают незаключенными договоры аренды неизолированной части нежилого помещения даже в случаях достаточной индивидуализации объекта аренды .
———————————
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008. URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Поэтому при заключении таких договоров необходимо учитывать сложившуюся в данном регионе судебную практику.
Во-вторых, что касается заключения договоров на срок один год и более, то они требуют государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). При этом при сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) .
———————————
Пункт 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Причем следует обратить внимание, что после вступления в силу 1 марта 2013 года Федерального закона N 302-ФЗ правила об отмене государственной регистрации договора аренды действовали в течение двух рабочих дней, прежде чем опять вернуться к исходной ситуации. Следовательно, сделки, заключенные в эти дни без соблюдения требований о государственной регистрации, будут действительны .
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. N 53. Ст. 7624.
Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.

Как предписывает пп. 10 п. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в государственный кадастр недвижимости должны вноситься следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости — сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 14 этого Закона кадастровый паспорт объекта недвижимости — это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения об объекте недвижимости .
———————————
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В данном случае хорошую службу сослужат документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения, в которых найдет отражение графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, содержащему план помещения. Причем это отображение необходимо включить в сам договор аренды либо оформить его как приложение к нему или акту приема-передачи помещения. Дальнейшим шагом будет обращение заинтересованного лица в органы технической инвентаризации.
Здесь будет иметь значение то обстоятельство, что юридически как самостоятельный объект права существует только помещение в целом, объектом договора аренды части нежилого помещения выступает тем не менее все помещение целиком. По-другому, с точки зрения закона, арендатор берет в аренду все помещение, но решает вопрос с арендодателем об использовании лишь части помещения и, соответственно, о меньшей арендной плате. Ввиду такой специфической конструкции возникают некоторые сложности.
Росреестр и кадастровая палата выработали собственную позицию, согласно которой отсутствие в кадастре сведений о части помещения, передаваемого в аренду, является основанием для отказа в регистрации договора аренды. По мнению этих ведомств, части недвижимого имущества (помещения в зданиях, части этих помещений) могут выступать объектом аренды, только если они являются индивидуально-определенными вещами, предназначенными для самостоятельного использования в определенных целях. Как полагает кадастровая палата, в отношении части помещения, передаваемой в аренду, должна иметься возможность идентификации в качестве объекта недвижимости. Часть помещения должна представлять собой часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями. По мнению кадастровой палаты, конструктивно не обособленная часть помещения не является индивидуально-определенной вещью, а потому не может быть объектом аренды, и постановка на кадастровый учет такого объекта нецелесообразна .
———————————
Письмо Росреестра от 26.08.2013 N 14-исх/07811-ГЕ/13 «О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости». URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Практическую помощь в подготовке документов для кадастрового учета оказывает кадастровый инженер, который на основании представленных документов готовит технический план на помещение, с указанием площади и границы арендуемой части нежилого помещения. Далее правообладатель подает заявление в кадастровую палату с просьбой учесть изменения данного помещения, к которому прилагает подготовленный технический план.
С таким заявлением может обратиться и представитель правообладателя данного помещения на основании доверенности, при этом нужно помнить, что в соответствии с новыми правилами, установленными ст. 185.1 ГК РФ , такая доверенность должна быть обязательно нотариально удостоверена.
———————————
Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 6 раздела части первой и ст. 1153 части третьей ГК РФ» // Российская газета. 2013. 13 мая. N 6075.

Органу кадастрового учета на рассмотрение документов дается срок, равный десяти рабочим дням. После рассмотрения документов он принимает решение об учете изменений помещения в части сведений о частях данного помещения (за исключением случаев, когда есть основания для приостановления или отказа). На основании такого решения заинтересованному лицу выдается кадастровая выписка на целый объект со сведениями, внесенными в кадастр, о части объекта, на которую распространяется ограничение или обременение .
———————————
Пункт 3 ч. 2 ст. 23 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

При оформлении кадастровой выписки, в отличие от паспорта, не создается и не ставится на учет новое помещение, а ставится лишь часть помещения с целью передачи ее в аренду, без присвоения ей отдельного кадастрового номера, а с присвоением учетного номера части.
На основании такой кадастровой выписки или кадастрового паспорта и соответствующих документов осуществляется последующая регистрация договора аренды.
Обращает на себя внимание еще одна проблема, с которой сталкивается регистрационная служба при регистрации этих и других сделок. На сегодняшний момент существуют две разные базы данных: государственный кадастр недвижимости (АИС ГКН) и Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Проблема заключается в том, что эти базы данных находятся в ведении различных структур. Поэтому при получении, например, кадастрового паспорта не всегда можно получить сведения о правообладателе объекта недвижимости; и, наоборот, при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним не всегда становится известен кадастровый номер объекта недвижимости, а только его учетный номер. Отсутствие должного взаимодействия приводит к тому, что в договорах фиксируется условный номер, что вызывает сомнения у государственного регистратора при регистрации каких-либо прав.
Разрешению этой проблемы будет служить новый Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступающий в силу с 1 января 2017 года (за исключением некоторых положений, вступающих в силу с 1 января 2020 года). На основе этого Закона предполагается создание единой системы государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, то есть будет достигнута гармонизация сведений двух реестров, воплощенная в одной базе — Едином реестре недвижимости.
Таким образом, регистрация договора аренды части нежилого помещения представляет собой достаточно сложную процедуру; однако и ее соблюдение не служит безусловной гарантией того, что в обязательном порядке договор будет признан заключенным в случае возникновения судебного спора.
Для преодоления трудностей, связанных с заключением договора аренды части нежилого помещения, сторонам предлагается прибегать к конструкции договора возмездного оказания услуг. Такие рекомендации высказаны как в научной литературе , так и в отдельных судебных решениях. Однако в данном случае могут возникнуть другие риски, на которые справедливо обращают внимание некоторые исследователи. Во-первых, по их мнению, такие действия не гарантируют стабильности договорных отношений, поскольку по договору возмездного оказания услуг в соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в любое время отказаться от договора, уплатив исполнителю фактически понесенные расходы. Во-вторых, если помещение сдается под офис, адрес которого арендатор планирует использовать в качестве юридического, он будет лишен возможности подтвердить его официально .
———————————
Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. 2009. N 9. С. 16.
Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. 2015. N 3 (42). С. 169.

Вместе с тем использование конструкций других договоров позволяет сторонам уйти от необходимости согласования такого условия, представляющего сложность для сторон, как индивидуализация предмета аренды, а также от прохождения процедуры государственной регистрации.
В-третьих, при заключении договора сторонам следует иметь в виду, что иногда в пользование передаются не части нежилых помещений, а только конструктивные элементы зданий, которые не являются самостоятельными объектами недвижимости. Это могут быть: несущая стена, крыша здания для размещения оборудования сетей связи, рекламных конструкций .
———————————
Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18. С. 12.

По сути, заключается договор не о передаче в аренду части нежилого помещения, а о передаче в пользование конструктивных элементов здания. Такие сделки регистрации не подлежат, о чем свидетельствует и судебная практика .
———————————
Постановление ФАС ВВО от 18 сентября 2013 г. по делу N А17-7144/2012. URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

В-четвертых, по договору аренды обязанность по несению расходов на текущий ремонт возлагается на арендатора. В нашем случае, когда арендуется только часть нежилого помещения, обязанность по несению этих затрат фактически должна распространяться на все нежилое помещение. Поэтому при заключении договора сторонам заранее следует согласовать перераспределение этих расходов. Кроме того, возникает вопрос, на кого должны возлагаться расходы на поддержание в надлежащем состоянии мест общего пользования: уборка коридоров, содержание охраны, оплата электроэнергии, уборка туалетов и т.д. До последнего времени он был достаточно спорным и по-разному решался на практике. Итогом таких споров явилась выработка единой позиции судов, которая нашла отражение в Обзоре судебной практики от 26 июня 2015 года N 2. В соответствии с этой позицией собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения .
———————————
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 26 июня 2015 года N 2 (2015). URL: http://base.consultant.ru (дата обращения 15.08.2015).

Таким образом, при заключении договора сторонам, во избежание неблагоприятных последствий, следует согласовать условие о распределении между ними расходов на текущий ремонт; а также определиться, как они будут нести расходы на оплату коммунальных услуг и прочих трат на содержание мест общего пользования. В противном случае будет действовать правило, в соответствии с которым эти расходы возлагаются на арендодателя.
Подводя итог, отметим, что в отсутствие четкой правовой регламентации договора аренды части нежилого помещения при его заключении остается опираться только на доктринальное толкование существующих норм и разъяснения судебных инстанций.

Литература

1. Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. N 18. С. 12.
2. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. 2009. N 9. С. 16.
3. Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. 2014. N 11-2. С. 111 — 112.
4. Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. 2015. N 3 (42). С. 169.

Договор аренды нежилого помещения: основы и особенности

Договор аренды нежилого помещения, как отражение новой российской действительности, обширное распространение обрел в начале 90-х годов 20 века. Это не значит, что раньше не сдавались помещения или не оформлялись договоры аренды, но в полной мере в Российской Федерации это начало происходить именно в этот период. C зарождением малого бизнеса и развитием предпринимательства потребность в юридическом сопровождении аренды стала необходимостью.

Скачать образец договора аренды нежилого помещения

Понятие о договоре аренды

Основные постулаты аренды как части обязательственного права в новой России были закреплены в 1996 году, в части второй ГК РФ. В нем аренде отведена целая Глава 34, названная «Аренда».

Сегодня мы рассмотрим «аренду» в контексте передачи в коммерческий найм нежилых помещений (НП).

Договор аренды НП – это контракт, оформленный письменно и скрепленный подписями сторон по причине возникновения между ними арендных отношений. По этому документу наниматель наделяется правом использования НП за определенную плату. Порядок использования НП обговаривается сторонами и фиксируется в разделах контракта.

Владелец имущества именуется Арендодатель, а пользователь НП – Арендатор.

Арендодатели и Арендаторы

Арендодателями могут быть: обычные граждане, предприниматели (ИП), юридические лица, органы власти или уполномоченные наймодателем лица.

Роль Арендатора может исполнять любое лицо, которому для предпринимательской деятельности необходимо НП.

Таким образом, договор аренды НП между собой могут заключать физические лица, юридические лица, ИП, органы власти.

Задачи Арендодателя и Арендатора

Определяющая задача для наймодателя — получение максимального дохода от сдачи своего имущества в аренду. Пределом мечтаний Арендатора является получение в пользование максимально отвечающего потребностям его бизнеса НП с самыми меньшими затратами. Этот конфликт интересов является предметом обсуждения сторон. От того, найдут ли стороны устраивающее обоих решение, зависит заключение сделки.

Основные условия договора

Договор аренды имеет обязательные условия, составляющие его сущность. Кроме того, в нем дополнительно отражаются согласованные пожелания сторон.

Обязательные разделы:

  • предмет договора;
  • продолжительность арендных отношений;
  • цель использования;
  • плата за аренду;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • регистрация договора.

Все остальные разделы вносятся в контракт по усмотрению сторон.

Предмет договора

Одно из важнейших условий договора — предмет аренды, т.е. передаваемое в пользование нежилое помещение.

У него должны быть особенности, которые позволяют четко выделить этот объект среди других. Главный идентифицирующий признак – кадастровый номер. Далее – адрес, площадь, характеристики.

НП — это расположенный в жилом или нежилом здании объект недвижимости, имеющий следующие признаки:

  • отделен от других помещений в здании;
  • наличие отдельного входа;
  • состоит из нескольких «частей», необходимых для его функционирования;
  • используется в коммерческих, административных или общественных целях;
  • зафиксирован в ЕГРП с назначением «нежилое».

Главное отличие НП от жилого определяется тем фактором, что нежилое не может использоваться для постоянного проживания.

В договоре передаваемое в наем НП описывается следующим образом: наименование и местоположение, кадастровый номер, площадь в кв.м., этаж здания. Этих данных достаточно для идентификации объекта. При желании сторон другие характеристики НП описываются в акте приема-передачи или в одном из приложений.

Срок аренды

Продолжительность арендных отношений законодателем не ограничивается. Все зависит от воли сторон. Аренда НП бывает краткосрочной (до одного года) и долгосрочной (от одного года и выше). Иногда стороны по разным причинам не устанавливают в контракте срок действия. Это значит, что договор срок договором не определен. В этом случае, по желанию любой из сторон, договор подлежит расторжению в любое время с предупреждением другой за 3 месяца.

Арендная плата

Арендные отношения причислены законом к разряду возмездных. За использование НП Арендатор выплачивает владельцу имущества оговоренную плату.

Размер арендной платы

Плата за пользование НП отражается в договоре отдельным пунктом. Она устанавливается или исчисляется на базе:

  • договоренности сторон;
  • утвержденной арендодателем методики;
  • рыночной стоимости;
  • результатов торгов.

Все перечисленные варианты определения величины арендной платы имеют право на существование. Разные арендодатели выбирают удобный или предписанный законом для этого способ.

Граждане, ИП и юр. лица с формой образования ООО, имеющие в собственности НП, чаще всего применяют договорные цены и активно используют для достижения своей цели торг с Арендатором.

Юр. лица с формой образования ОАО, ПАО довольно часто разрабатывают внутреннюю методику расчета арендной платы. Приказом по организации утверждается ставка арендной платы и коэффициенты к ней, делающие поправки на местоположение, состояние НП, инфраструктуру и т.д.

Органы власти тоже могут иметь разработанную методику, базирующуюся на кадастровой стоимости. Но в последние годы наметилась устойчивая тенденция по установлению размера платы путем проведения независимой оценки рыночной стоимости аренды. Определенная таким способом стоимость ежегодно индексируется согласно официальным данным об инфляции.

Кроме того, органы власти ограничены в своих действиях антимонопольным законодательством. Поэтому, почти всегда стоимость аренды муниципального или государственного НП определяется по результатам торгов. Начальная цена устанавливается исходя из проведенной независимым оценщиком рыночной стоимости аренды.

В разделе контракта «Арендная плата» прописываются отношения сторон по распределению затрат на коммунальные и прочие платежи. Они могут включаться в арендный платеж, оплачиваться Арендодателем с частичной компенсацией Арендатором или в ином порядке, прописанным в договоре.

Порядок оплаты

Порядок оплаты исчисленной стоимости аренды подразумевает под собой срок и способ внесения платежей.

Срок платежа определяет конкретный день, до которого наниматель производит оплату. Она может быть ежемесячной (самая распространенная), ежеквартальной, или ежегодной.

Способ внесения платежей указывает, как именно будут производиться расчеты. Обычным является перечисление арендной платы на счет арендодателя (платежное поручение) или кассовый приходный ордер (оплата наличными в кассу Арендодателя). При договоре между двумя физ. лицами может использоваться расписка, выданная Арендодателем.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон – часть контракта, имеющая немалое значение. Очень важно заполнять его максимально полно, но без чрезмерного фанатизма, чем грешат кредитные учреждения, включая в контракт все немыслимые «предсказания».

Основные обязанности сторон

У собственника имущества не так уж и много обязательств перед арендатором:

  • он должен своевременно, согласно условиям контракта, передать нанимателю НП в том состоянии, в каком оно было на момент подписания договора (если другое решение не принималось сторонами);
  • проведение капремонта при долгосрочной аренде, если в контракте не оговорено иное.

К основным обязанностям Арендатора относятся:

  • использование и содержание НП в полном соответствии с положениями контракта;
  • оплата, произведенная в указные сроки;
  • срочное извещение собственника НП об авариях любого рода, вызванных человеческим, техногенным или природным факторами.

Основные права сторон

К правам собственника относятся:

  • проведение проверок использования нанимателем переданного ему в пользование НП;
  • отслеживание поступления арендных платежей и принятие мер при нарушении сроков их внесения.

К правам Арендатора относятся:

  • возможность передачи НП полностью (частично) в субаренду при наличии письменного согласия собственника;
  • право на компенсацию затрат по улучшениям объекта, неотделимым без его повреждения, заранее согласованных с владельцем.

Изменение и расторжение договора

Основания для изменения

Новые условия, изменяющие или дополняющие контракт, вносятся при достижении взаимной договоренности сторон. Необходимость в изменениях возникает, когда появляются новые обстоятельства, которые стороны хотят включить в договор. В частности, это изменение срока аренды, условия сдачи НП в субаренду, условие изменения размера платы за наем, возможность проведения взаимозачетов за оказанные услуги и т.д.

Основания и порядок расторжения

Расторжение договора аренды происходит по инициативе одной из сторон либо по их обоюдному согласию.

Одно из наиболее частых поводов для расторжения договора по требованию Арендодателя — возникновение просроченной дебеторки по арендной плате более чем за два определенных договором периода. Далее по «популярности» идут: несоблюдение условий по содержанию помещения, сдача в субаренду без ведома Арендодателя, устройство перепланировок, отсутствие текущего ремонта либо возникновение у Арендодателя причин, препятствующих сдаче НП в аренду.

Побудить арендатора расторгнуть договор могут следующие причины:

  • сбои в бизнесе Арендатора;
  • предложение Арендодателем новых, нерентабельных для нанимателя условий;
  • нарушение владельцем своих обязательств;
  • появление более выгодных для нанимателя предложений.

При расторжении контракта по взаимному желанию сторон оформляется соглашение и передаточный акт на возврат НП собственнику. При долгосрочном договоре понадобится еще пройти процедуру госрегистрации соглашения о прекращении договора.

Контракт прекращается по желанию одной стороны в любое время после письменного уведомления второй стороны не позже, чем за 2 месяца. При долгосрочном договоре извещение направляется за 3 месяца до его расторжения.

Если же одна из сторон хочет расторгнуть договор и вовремя уведомила об этом другую сторону, а та препятствует прекращению договора, спор разрешается в судебном порядке.

Ответственность сторон и разрешение споров

Сторона, нарушающая условия контракта, несет определенную договором и действующим законодательством материальную ответственность.

В контракте стороны указывают величину пени за просрочку оплаты, порядок определения ущерба за повреждение имущества, санкции за непроведение арендатором или собственником ремонта и т.д.

Все разногласия и разночтения по договору аренды разрешаются в ходе диалога между сторонами.

Если в ходе переговоров согласия достичь не удалось, то рассмотрение спорных вопросов переносится в плоскость судебного разбирательства.

Передаточный акт

При передаче НП Арендатору или его возврате из аренды владельцу стороны обязаны подписать передаточный акт. В нем указываются основания для передачи, состояние помещения и т.д.

Количество экземпляров

Договор составляется в количестве экземпляров, равном числу сторон. В случае, если договор заключается на период от одного года и более, он подается на госрегистрацию в Управление Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии. И поэтому дополнительный экземпляр договора предусматривается для регистрирующего органа.

Приложения к договору аренды

Договор аренды может не содержать приложений, если все условия были подробно расписаны в тексте контракта. Если же некоторые пункты договора требуют более подробной информации, их отражают в приложениях.

В приложениях к договору указывают к примеру:

  • расчет арендной платы и коммунальных платежей;
  • технический план помещения;
  • выписка из ЕГРН;
  • передаточный акт (тоже может оформляться как приложение).

Бизнес по сдаче нежилых помещений в аренду всегда являлся прибыльным. Но в настоящее время, особенно в малых городах, рынок арендной недвижимости перенасыщен пустующими помещениями. Это связано, с одной стороны, с текущей экономической ситуацией в стране, и с другой, большим объемом жилищного строительства, при котором все первые этажи спланированы для размещения нежилых помещений. Тем не менее, растет сегмент рынка оказания услуг (бытовых, медицинских, ветеринарных, аптечных, косметологических и др.), что повлечет увеличение спроса на аренду нежилых помещений.

Договор аренды части нежилого помещения

Время чтения: 4 минут

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее…

Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре.

Даже спустя год, в 2018 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно.

Для чего регистрируют договор аренды

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию договора. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект.

Как в 2018 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре. В 2018 году регистрация договора аренды части нежилого помещения производится только одновременно с учетом этой части в ЕГРН. Если простым языком, то вместе с подачей на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план.

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами – изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

Важно:

При совершении действий учетных мероприятий сроки могут быть увеличены из-за огромного потока заявлений в Кадастровую палату.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2018 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части.

Мнение эксперта:

Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 “Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…” технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план.

Необходимые документы для изготовления технического плана:

  1. Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
  2. Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
  3. Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы – более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях. По сути с 01.01.2018 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН – записи о наличии обременения объекта на указанную в техническом плане площади арендуемого части помещения (здания).

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:
1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический план части помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

Договор аренды части нежилого помещения образец

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также у нас разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов: