Переход права собственности на недвижимое имущество судебная практика

Переход права собственности на недвижимое имущество судебная практика

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ст. 131 ГК РФ).

В ст. 164 ГК РФ указывается, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации.

В ч. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Такое число указаний на обязательность государственной регистрации заставляет серьезнее относиться к ней, несмотря на то, что государственная регистрация, казалось бы, только подтверждает право, а не образует его. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Для проведения государственной регистрации сделки в регистрирующий орган (Росреестр) должны обращаться все участники сделки, подлежащей государственной регистрации, или их представители, действующие по нотариально удостоверенной доверенности, в которой четко прописано право поверенного осуществлять государственную регистрацию договора и перехода права собственности в Росреестре.

На практике встречаются ситуации, когда несмотря на исполнение одной стороной своих обязательств по договору, другая сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на приобретателя недвижимости. Для таких случаев закон содержит исключение из правила о ничтожности незарегистрированной сделки. Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Также ч. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящей главе мы проанализируем особенности рассмотрения дел по спорам об уклонении одной стороны от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, но прежде приведем пример стандартного положительного решения суда по делу из рассматриваемой категории, обстоятельства которого можно назвать наиболее распространенными.

Особенный интерес представляет собой резолютивная часть решения, поскольку она способна помочь истцу избежать проблем при регистрации сделки на основании решения суда.

К. обратилась в суд с иском о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры, указав в его обоснование, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 14.03.2000 она приобрела квартиру. Договор купли-продажи был удостоверен нотариально. Одновременно З. подписала у нотариуса заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, которое также было удостоверено нотариально.

Однако при сдаче документов на регистрацию оказалось, что требуется личное присутствие стороны сделки З. К. неоднократно обращалась к З. с просьбой явиться в регистрирующий орган, но З. отказывалась. С 2000 г. К. не могла зарегистрировать свое право собственности на квартиру, хотя несла все расходы по ее содержанию и использовала квартиру в личных целях. К. просила вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры.

В судебном заседании К. пояснила, что в 2000 г. она не поняла, что договор нужно регистрировать, и узнала об этом только в 2002 г., но в связи с рождением ребенка ей было некогда заниматься оформлением документов. С 2008 г. она стала обращаться к З. с просьбой зарегистрировать сделку, но З. отказывалась.

Ответчик З. в судебное заседание не явилась, хотя о месте и времени рассмотрения дела была надлежаще извещена, от получения судебной повестки, согласно сообщению отделения связи, она отказалась.

Третье лицо (представитель управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области), надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.

Суд, заслушав истца и изучив материалы дела, нашел исковое заявление К. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании из представленных документов было установлено, что между З., являвшейся собственником квартиры, и К. 14.03.2000 был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи указанной квартиры. Сделка была исполнена сторонами. Правомерность заключения договора З. с 2000 г. и до момента рассмотрения дела в суде не оспаривалась, однако З. уклонялась от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поэтому суд на основании п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ счел необходимым вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру к покупателю по договору К.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194—198 ГПК РФ, суд решил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 14.03.2000, заключенного между З. и К., и государственную регистрацию перехода К. права собственности на соответствующую квартиру (решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 16.03.2009).

Ознакомившись с вышеприведенным примером, можно сделать вывод о простоте судебного разбирательства по делам о государственной регистрации сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество. Тем не менее, существуют определенные процессуальные особенности обращения в суд по делам данной категории.

В первую очередь при обращении в суд необходимо определить, кто является надлежащим ответчиком по иску о регистрации сделки и перехода права собственности. Зачастую ответчиком указывают орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок и перехода прав на недвижимое имущество, отказавший в регистрации сделки или не принявший документы на регистрацию, однако Росреестр не является надлежащим ответчиком по таким делам.

Ответчиком по делам данной категории выступает сторона договора, уклоняющаяся от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.

Если невозможность регистрации сделки и перехода прав вызвана смертью стороны договора, то ответчиком (ответчиками) по делу будут наследники этой стороны. Иск о регистрации сделки в таком случае будет приостановлен судом на шесть месяцев с момента смерти наследодателя (этот период времени определен законодателем для изъявления всеми наследниками умершего желания принять наследство).

По искам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество орган, осуществляющий регистрацию прав, необходимо привлекать в качестве третьего лица.

Сложнее всего бывает определить, кого следует привлекать в качестве ответчика, если уклоняющаяся от регистрации сторона ликвидирована, поскольку ни одним нормативным актом, в том числе и Законом о госрегистрации, не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй ее стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Исковое производство предусматривает состязательность процесса, т.е. наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Если юридическое лицо ликвидировано в ходе рассмотрения дела в суде, то дело подлежит прекращению. Если иск подан к уже ликвидированному юридическому лицу, суд обязан будет отказать в его рассмотрении.

Соответственно, рассмотрение вопроса о признании права собственности в данной ситуации в исковом производстве невозможно.

Правоведы предлагают различные варианты законодательного решения этой проблемы. Тем временем, суды в таких ситуациях признают надлежащим ответчиком орган, осуществляющий государственную регистрацию, хотя официально и признают, что с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности недопустимо.

Выход суды нашли в возможности применения аналогии закона.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Таким образом, в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации государственная регистрация сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, также производится на основании решения суда.

В этой связи регистрационный орган является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии со ст. 9 Закона о госрегистрации на Росреестр возложена обязанность по регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зачастую исковые требования заявляются неграмотно, что может повлечь отрицательное решение суда. Несмотря на то, что гражданское и процессуальное законодательства устанавливают широкий диапазон средств защиты нарушенных или оспоренных прав, необходимо правильно выбрать определенную меру защиты, подлежащую применению в конкретном случае.

Самой распространенной ошибкой является заявление требования о признании права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения другой стороны от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.

Хотя случаи удовлетворения судами исков о признании права собственности по данным основаниям имеют место, рисковать, подавая подобные требования, нежелательно. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Следовательно, до регистрации перехода права собственности покупатель не может считаться собственником данного имущества (им остается продавец).

Г. обратилась в суд с иском к ООО «Беломорлес» о признании права собственности на квартиру в г. Архангельске, обосновав свои требования тем, что по договору купли-продажи от 01.08.2003 приобрела у ответчика указанную квартиру, передав в оплату два простых векселя ООО «Беломорлес» на сумму 500 000 руб. По акту приема-передачи от 01.08.2003 квартира ей была передана. Однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности произведена не была, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 09.02.2006 за Г. было признано право собственности на спорную квартиру.

В надзорной жалобе ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» (кредитор продавца) попросило отменить решение суда ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы надзорной жалобы, проверив материалы дела, заслушав доклад судьи областного суда, объяснения представителя ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”», представителя Г., президиум нашел решение суда подлежащим отмене.

При рассмотрении данного дела судом было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, выразившееся в следующем.

Г. обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Правовым последствием удовлетворения такого иска стало то, что признанное в судебном порядке право собственности на недвижимость подлежит регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Зарегистрированное на основании судебного решения право может быть оспорено только путем обжалования самого судебного акта о признании права собственности.

В связи с этим характер спорного правоотношения требует привлечения к участию в деле в качестве соответчиков всех лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты решением суда, в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ.

При разрешении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» эти требования гражданско-процессуального законодательства судом учтены не были.

Удовлетворяя иск, суд указал, что истица фактически владела и пользовалась спорной квартирой, несла бремя ее содержания, однако по не зависящим от нее обстоятельствам была лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру. Руководствуясь ст. 8, 12 ГК РФ, суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за истицей может быть признано в судебном порядке и ее право собственности подлежит государственной регистрации на основании судебного решения. Между тем судом не было учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

В деле нет данных о государственной регистрации договора купли-продажи от 01.08.2003 и перехода права собственности на спорную квартиру к Г.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в том числе и с кредиторами по неисполненному денежному обязательству, претендующими на обращение взыскания на спорный объект недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Если же единственной причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

Однако таких требований, а именно требований о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее, истицей по настоящему делу не заявлялось.

Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ их защиты, как признание права, с учетом законодательно установленных особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами (постановление президиума Архангельского областного суда от 10.05.2006 по делу № 44г-61).

Итак, правильным будет требование произвести государственную регистрацию договора и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

По спорам о регистрации прав на недвижимое имущество недопус­тимо предъявление требования об обязании стороны сделки осуществить государственную регистрацию. Часть 3 ст. 551 ГК РФ не предполагает обязания стороны по сделке совершить определенные действия. Напротив, данное положение позволяет добросовестной стороне в одностороннем порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании судебного акта.

Решение об обязании ответчика зарегистрировать сделку судебным приставам будет исполнить нелегко, если такое решение вообще исполнимо.

Обратим внимание на еще одну часто встречающуюся ошибку в исковых требованиях.

Из текста ст. 551 ГК РФ следует, что суд принимает решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость. Речь идет о регистрации именно перехода права собственности, поэтому требовать регистрации самого права неверно.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По спорам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество истцу необходимо представить доказательства, свидетельст­вующие об уклонении ответчика от совершения необходимых для осуществления регистрирующим органом действий по государственной регистрации.

Лучше, если эти доказательства будут письменными, поэтому до обращения в суд следует обратиться к другой стороне договора с письмом, содержащим предложение в определенное время явиться по адресу нахождения органа государственной регистрации сделок с документами, необходимыми для осуществления государственной регистрации сделки. Письмо следует отправлять с уведомлением о вручении. Если недобросовестная сторона не является в почтовое отделение за письмом, ему следует направить телеграмму с уведомлением. В уведомлении на телеграмму почтальон укажет причину неполучения адресатом телеграммы.

Если невозможность регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество возникла вследствие смерти другой стороны, то указанный досудебный порядок соблюдать не нужно. Сам факт смерти по аналогии закона рассматривается как доказательство уклонения стороны от регистрации сделки и перехода права.

Если приобретатель по сделке не может ее зарегистрировать ввиду ликвидации продавца, следует представить доказательства обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Вряд ли истцу удастся сдать документы на регистрацию и получить отказ. В этом случае суд ограничивается пояснениями истца, а регистрирующий орган не будет отрицать то обстоятельство, что без второй стороны сделки документы на регистрацию не принимаются.

Рассматривая дела об уклонении от регистрации сделки и перехода прав собственности, необходимо осветить вопрос о сроках обращения сторон по поводу регистрации сделки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, или в суд.

Как практикующему адвокату, автору приходилось часто сталкиваться с договорами об отчуждении недвижимости, большинство из которых содержало условие о сроке, в течение которого стороны должны осуществить государственную регистрацию сделки и переход прав на недвижимое имущество.

Этот срок не является пресекательным для обращения в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Кроме того, истцу не обязательно ждать истечения договорного срока для обращения в суд с требованием о регистрации сделки, если другая сторона явно уклоняется от регистрации договора.

Закон о госрегистрации не содержит ограничений по срокам обращения в регистрирующий орган по вопросу регистрации сделки, из чего следует, что обе стороны могут осуществить регистрацию сделки спустя неопределенный срок после ее подписания и исполнения сторонами.

В отношении обращений в суд с требованием о регистрации сделки действует общий трехлетний срок исковой давности, предусмот­ренный законом.

В мае 1996 г. Г. обратилась в суд с иском к АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”», управлению юстиции администрации Тюменской области и Ф. о признании права собственности на квартиру, регистрации договора купли-продажи этой квартиры, признании торгов, на которых квартира была продана Ф., недействительными.

Истица ссылалась на то, что 21.04.1995 она заключила с АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и нотариально удостоверила его. 19.05.1995 Г. полностью оплатила ее стоимость.

По условиям договора после уплаты стоимости квартиры продавец обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем Г. не смогла своевременно зарегистрировать сделку.

19.07.1995 судебными исполнителями на квартиру был наложен арест в связи с долгами АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”». 07.02.1996 были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора купли-продажи была продана Ф.

Ф. обратился с встречным иском к Г. и АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками, являлась недействительной, так как не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Ф. же, в свою очередь, является надлежащим собственником квартиры, в которой незаконно проживает Г.

Решением Калининградского районного суда г. Тюмени, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда, торги, проведенные 07.02.1996, были признаны недействительными. Их стороны должны были быть приведены в первоначальное положение; на Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени была возложена обязанность зарегистрировать за Г. право собственности на квартиру; в исках Г. о признании права собственности на квартиру и Ф. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении было отказано.

Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения и кассационного определения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 06.02.1998 протест удовлетворила, указав следующее.

Удовлетворяя иск Г. о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Ф., суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» как собственник имущества было вправе передать по договору право собственности на квартиру другому лицу, а Г., полностью исполнившая свои обязательства по договору, была вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушали их права и законные интересы (ст. 131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447–449 ГК РФ).

Отменяя решение и кассационное определение полностью, президиум сослался на факт отсутствия регистрации договора купли-продажи квартиры от 21.04.1995, на неправильное применение судом ст. 164–167 ГК РФ, согласно которым незарегистрированная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной независимо от признания ее судом таковой (суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе). Однако такое толкование приведенных норм права применительно к спорным отношениям представляется неправильным.

Как было установлено судом первой инстанции при разрешении спора (этот вывод соответствовал фактическим обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка), регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Г., поскольку на момент ее обращения в БТИ на имущество (уже после нотариального оформления сделки) судебными исполнителями был наложен арест, в связи с чем она и вынуждена была обратиться в суд.

Также нельзя было согласиться с доводами президиума о несвоевременном обращении истицы с заявлением о регистрации, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195, 196 ГК РФ).

Более того, районный суд со ссылкой на соответствующие доказательства сделал в решении вывод об уважительности причин, по которым Г. не смогла сразу же после оплаты стоимости квартиры обратиться с заявлением о регистрации сделки. Отвергая этот вывод, президиум без указания на нарушение районным судом требований каких-либо норм права дал свою оценку доказательствам, предрешив вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими.

Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц.

Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Ф. как у добросовестного приобретателя квартира истребована быть не могла. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21.04.1995 юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» и сделка по отчуждению уже проданной ранее Г. квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Ф., а находилась во владении Г. после исполнения ею условий договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах постановление президиума являлось незаконным и подлежало отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций (определениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.1998).

Исследуя вопрос о сроках обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок, и о применении исковой давности к требованиям о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество, мы специально привели данный пример из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, так как в нем рассмотрена ситуация, когда на момент обращения истца в суд по вопросу регистрации сделки недвижимость уже не принадлежит продавцу.

Верховный Суд РФ придерживается позиции, что сделка по повторному отчуждению недвижимости недействительна. Следует отметить, что в ситуациях, когда продавец-мошенник подписывал несколько договоров купли-продажи недвижимости, суды признают права собственности на недвижимое имущество за покупателем, договор купли-продажи с которым датирован наиболее ранним числом. Однако законодательно эта позиция ничем не подкреплена.

Весьма интересна и законодательно обоснована позиция Архангельского областного суда по данному вопросу.

При проверке законности решения суда по спору о действительности договора купли-продажи жилого дома судебная коллегия оставила без внимания тот факт, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Судебная коллегия также не учла, что при признании договора недействительным в соответствии со ст. 167 ГК РФ должны быть применены последствия его недействительности.

П. обратился в суд с иском к М. о признании действительным заключенного им договора купли-продажи жилого дома и признании за ним права собственности на данный объект недвижимости, обосновывая свои требования тем, что 28.08.2002 он заключил договор купли-продажи жилого дома. Данный договор от имени продавца и собственника дома М. был заключен Т., действующим по нотариально заверенной доверенности, выданной М.

За приобретенный объект недвижимости П. уплатил 2000 долл. США, что в рублевом эквиваленте составило 60 000 руб. Ему были переданы ключи от дома, составлен акт приема-передачи имущества, П. въехал в спорный дом. В то же время ни сделка, ни переход права собственности не были зарегистрированы, так как М. 02.09.2002 года отменила доверенность, выданную ею на имя Т., известив об этом соответствующих лиц. В последующем П. стало известно, что в октябре 2002 г. М. продала спорный дом Л.

П. просил признать действительным заключенный им договор купли-продажи дома, признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, отменить заключенный между М. и Л. договор и свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный дом за Л.

Решением районного суда, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии, иск П. был удовлетворен.

За П. было признано право собственности на спорный жилой дом и земельный участок у данного дома. Суд также обязал соответствующий орган провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный жилой дом от М. к П.

Договор купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком у дома, заключенный между М. и Л. и удостоверенный нотариусом, был признан недействительным. Была признана недействительной и государственная регистрация права собственности за Л. на спорный жилой дом.

Суд надзорной инстанции признал неправильным применение норм материального права и отменил состоявшиеся по делу судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Разрешая заявленные П. требования, суды первой и кассационной инстанций правильно исходили из того, что договор купли-продажи жилого дома между П. и М., от имени которой в договоре выступал Т., имел установленную законом письменную форму, что по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение, что был оформлен акт приема-передачи жилого дома.

В то же время судебные инстанции не учли следующего.

В соответствии со ст. 164, 131 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, и такая сделка является нич­-
тожной. Вместе с тем при уклонении одной из сторон от регистрации сделки другая сторона вправе в судебном порядке требовать вынесения решения о ее регистрации, равно как и требовать в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Судом было установлено, что договор купли-продажи жилого дома был оформлен П. и Т. 28.08.2002.

Обращение П. в суд за защитой нарушенного права последовало 29.10.2003.

Между тем на момент обращения в суд ответчик по делу М. уже не являлась в силу закона собственником спорного дома, и данные обстоятельства судом не были приняты во внимание с позиций материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, а при наличии факта регистрации договор вступает в силу с момента ее осуществления.

Из материалов дела следовало, что 09.10.2002 М. заключила с Л. нотариально удостоверенный договор купли-продажи спорного жилого дома и данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, как был зарегистрирован и переход права собственности на данный объект недвижимости к покупателю — Л.

Более того, признавая недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный между М. и Л., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (применяется двусторонняя реституция, которую суд не применил).

Помимо этого, из представленного суду надзорной инстанции нотариально заверенного заявления истца П. усматривается, что в рассмотренном споре он не имел своего интереса, дом ему не был нужен, а деньги за дом были ему возвращены Т. полностью со ссылкой на то, что собственник дома М. решила сама распорядиться домом и продать его по своему усмотрению (постановление президиума Архангельского областного суда по делу № 44-Г-231).

При такой шаткой позиции судов представляется правильным не затягивать обращение в суд в случае уклонения другой стороны от регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимое имущество судебная практика

Информ-бюро

Юридические практики

Наши партнеры

Надання якісних професійних послуг з перевірки, тестування та навчання персоналу. Наші спеціалісти мають достатній досвід практичної та наукової роботи, щоб гарантувати клієнтам високу якість та ефективність наданих послуг.

Библиотека — полезная информация

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость может привести ко многим неприятностям. Одна из таких случилась с клиенткой форума ЛІГАБізнесІнформ. Получив по решению суда право собственности на 1/2 квартиры, приобретенной во время брака, клиентка так и не зарегистрировала это право в БТИ. Воспользовавшись этим, мать ее мужа подала иск к сыну о возврате ей денег, за которые была приобретена эта квартира (они были переданы по договору займа), и суд этот иск удовлетворил. Мать и сын заключили в рамках исполнительного производства мировое соглашение. По условиям этого мирового соглашения, которое было утверждено судом, право собственности на имущество мужа клиентки перешло в собственность его матери. И поскольку согласно извлечению из БТИ право собственности на эту квартиру было все еще полностью закреплено за сыном, то за матерью также было зарегистрировано право собственности на всю квартиру. В результате возник вопрос относительно того, что именно стоит считать моментом перехода права собственности на квартиру: вступление в силу решения суда о признании права собственности на 1/2 квартиры или регистрацию права собственности в БТИ, которая так и не состоялась? Мнения на этот счет традиционно разошлись.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость может привести ко многим неприятностям. Одна из таких случилась с клиенткой форума ЛІГАБізнесІнформ. Получив по решению суда право собственности на 1/2 квартиры, приобретенной во время брака, клиентка так и не зарегистрировала это право в БТИ. Воспользовавшись этим, мать ее мужа подала иск к сыну о возврате ей денег, за которые была приобретена эта квартира (они были переданы по договору займа), и суд этот иск удовлетворил. Мать и сын заключили в рамках исполнительного производства мировое соглашение. По условиям этого мирового соглашения, которое было утверждено судом, право собственности на имущество мужа клиентки перешло в собственность его матери. И поскольку согласно извлечению из БТИ право собственности на эту квартиру было все еще полностью закреплено за сыном, то за матерью также было зарегистрировано право собственности на всю квартиру.

В результате возник вопрос относительно того, что именно стоит считать моментом перехода права собственности на квартиру: вступление в силу решения суда о признании права собственности на 1/2 квартиры или регистрацию права собственности в БТИ, которая так и не состоялась? Мнения на этот счет традиционно разошлись.

Позиция 1 . Право собственности на квартиру возникает с момента вступления судебного решения в силу, поскольку:

– БТИ регистрирует право собственности, которое уже возникло, и поэтому момент перехода права собственности не связан с регистрацией в БТИ;

– фраза «регистрация права» с лингвистической точки зрения не может означать ничего иного, кроме того, что право уже есть, поскольку с чем-то несуществующим нельзя провести никакую операцию;

– согласно п. 2 Заключительных и переходных положений Закона № 1878-VI государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», осуществляется с 1 января 2013 года;

– если же отбросить Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», то ГК четко говорит о моменте возникновения права собственности на недвижимость только в случае создания имущества. В остальных же случаях прописано, что право просто должно регистрироваться;

– невозможность распорядиться правом собственности до его регистрации в БТИ можно приравнивать ограничения этого права, таким как ипотека;

– при переходе прав на недвижимость бытует мнение, что право переходит при регистрации сделки нотариусом, насчет решения суда – с момента вступления в силу решения о признании права;

– если стороны заключили сделку, нотариус провел ее государственную регистрацию, но покупатель в силу каких-либо обстоятельств не зарегистрировал право собственности в БТИ, то собственником все равно ведь будет покупатель;

– иначе получается, что суд и его решения вообще не нужны. Главное, БТИ, которое и решает, кто является собственником.

Позиция 2 . Право собственности на квартиру возникает с момента регистрации этого права в органах БТИ, поскольку:

– право собственности как субъективное право лица возникает в порядке, установленном законодательством;

– законодательством установлено, что право, подлежащее госрегистрации, возникает только после такой регистрации. Поэтому решение суда без регистрации не порождает возникновение права собственности;

– согласно ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с данным Законом, возникают с момента такой регистрации;

– решение о признании права собственности не устанавливает такого права;

– если считать, что право возникает со вступлением в силу решения суда, выходит два права собственности, с возможным приоритетом зарегистрированного права;

– без регистрации права собственности на объект распорядиться им нельзя, а потому такое право, предоставленное решением суда, не является правом собственности. Ограничение же как таковое, если признать, что оно существует наравне с правом собственности до момента его регистрации, никак не формализовано;

– лингвистическое толкование фразы «регистрация права» не приемлемо. Ведь использование этого словосочетания не мешает законодателю закреплять норму о том, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений»);

– в п. 13 постановления ВСУ «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» ВСУ отмечает, что решение суда, по сути, заменяет нотариальную форму, но не государственную регистрацию.

Мнение «Ю&З» : Согласно ст. 11 ГК гражданские права и обязанности возникают не только на основании договоров и других сделок, но и на основании решения суда (в случаях, установленных законодательством). Момент возникновения прав при этом вполне может различаться, подтверждением чему служит рассматриваемая ситуация.

Согласно ст. 331 ГК, если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, то оно возникает с момента такой регистрации. Как справедливо отмечено в Позиции 1, нормы Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» до 1 января 2013 года фактически не подлежат применению (косвенным подтверждением тому служит и письмо Минюста от 18.10.2010 года № 12873-0-26-10-19). Но это не значит, что закон, устанавливающий необходимость госрегистрации прав на недвижимость, вовсе отсутствует. Таким законом является сам ГК, ст. 182 которого устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Но ст. 331 ГК регулирует только вопросы приобретения права собственности на новосозданное недвижимое имущество. Она не касается случаев приобретения права собственности на недвижимость на основании договора или решения суда. На это, в частности, указывает определение ВСУ от 10.02.2010 года. А ст. 182 ГК не устанавливает последствий неисполнения обязанности по регистрации права собственности на недвижимость и не связывает с этим фактом возникновение прав собственности на нее.

При переходе права собственности на основании договора, такое право, согласно ст. 334 ГК, возникает с момента регистрации такого договора. При переходе же права собственности на основании решения суда такое право возникает с момента вступления соответствующего решения в силу. Никаких иных оснований для возникновения права собственности, признанного судом, не требуется.

Поэтому в рассматриваемой ситуации право собственности на квартиру возникло у клиентки топикстартера с момента вступления в силу соответствующего решения суда. Утвердив мировое соглашение, по которому мать получала право собственности на всю квартиру, суд решил вопрос о правах третьей стороны, которая не принимала участие в деле. А потому эта третья сторона (клиентка) вполне может обжаловать такое решение в апелляционном порядке, подав, при необходимости, ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

А заодно попытаться зарегистрировать право собственности в БТИ, дабы таких конфузов не возникало в будущем. Отказать в регистрации права собственности на половину квартиры на основании решения суда только потому, что собственником этого объекта зарегистрировано уже другое лицо, не являвшееся ответчиком по делу о признании права собственности, БТИ не может. Ни под одно из оснований для отказа, перечисленных в п. 3.5 Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, такое объяснение не подходит.

Право собственности на недвижимое имущество, полученное на основании решения суда, возникает с момента вступления такого решения в силу. Отсутствие государственной регистрации права собственности, полученного по решению суда, не мешает его обладателю оспаривать другие сделки и судебные решения, касающиеся такого права. Кроме того, такое лицо может зарегистрировать право собственности на недвижимость в любой момент.