Отчуждение собственности недвижимость

Оглавление:

Операции отчуждения недвижимости: подробно о налогах и сборах в Украине

Законодательство Украины регулирует размеры налогообложения операций отчуждения недвижимости в зависимости от вида имущества, способа его отчуждения и уровня фискальной ответственности, предусмотренной для участников сделки.

Действующее законодательство Украины определяет отчуждение недвижимости как выгодную операцию и требует от получателя выгоды уплаты налогов. Domik.ua выяснил, какие обязательные платежи в государственный бюджет сопровождают сделку отчуждения недвижимости.

В действующем законодательстве Украины форма договора, при отчуждении недвижимого имущества, определена в Гражданском и Земельном кодексе. Положения этих актов предусматривают такие виды сделок по отчуждению недвижимого имущества:

— удовлетворение требований ипотекодержателя;

— договор пожизненного содержания.

При заключении этих договоров стороны должны уплатить налоги, определенные в статье 172 Налогового кодекса Украины «Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества». В число обязательных платежей входит военный сбор, порядок его уплаты определен в подразделе 10 Переходных положений Налогового кодекса Украины.

В соответствии с положениями части 10 статьи 4 и части 8 статьи 2 закона №1058-IV «Об общеобязательном пенсионном страховании» от 09.07.2003 года, пенсионный сбор уплачивается в размере 1% стоимости недвижимости, обозначенной в договоре. От уплаты пенсионного сбора освобождены операции с земельными участками.

Если не совпадают указанная в договоре цена недвижимости и ее оценочная, то базой для расчета налогов и обязательных платежей при заключении договора служит цена больших размеров.

За отчуждение какой недвижимости надо платить налоги

Предметами налогообложения выступают такие виды недвижимости:

— сооружения и дома, нежилые помещения, квартиры и иные жилые помещения;

— объекты незавершенного строительства;

— движимые предметы, на которые в соответствии с действующим законодательством распространен режим недвижимого имущества: самолеты, морские суда, суда внутреннего плавания и иные предметы права, которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Порядок действий при государственной легализации договора отчуждения недвижимости

Все гражданские договоры по поводу отчуждения недвижимости подлежат нотариальному заверению и государственной регистрации. Внедоговорным, но правомочным способом перехода права собственности считается передача такого права от одного субъекта другому по решению суда.

Нотариус свидетельствует договор отчуждения недвижимости при наличии документа, подтверждающего оценку недвижимости и квитанций об уплате налога на доходы физических лиц, военного сбора, взноса в пенсионный фонд и государственной пошлины.

Оценку объекта недвижимости проводит лицензированный специалист-оценщик, числящийся в Государственном реестре оценщиков.

Еще одним подтверждающим документом о проведении государственной легализации договора отчуждения имущества служит ежеквартальный отчет нотариуса перед местным органом налоговой службы. В отчете нотариус указывает номера засвидетельствованных договоров и оценочную стоимость фигурирующей в них недвижимости.

Льготы по ставкам госпошлин при договорах отчуждения недвижимости

Для определения льготы при взимании госпошлины при заключении договора отчуждения недвижимости Кабинет министров Украины утвердил Декрет №7-39 от 21.01.1993 года, действующий в редакции от 01.01.2017. В соответствии с пунктом 18 статьи 4 этого документа, от уплаты государственной пошлины при совершении договора отчуждения недвижимости освобождены такие категории налогоплательщиков:

— граждане, отнесенные к 1, 2, 3 и 4 категориям лиц, пострадавшим от последствий аварии на Чернобыльской АЭС;

— инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном законом порядке граждане;

— инвалиды I и II групп.

Размер выплат пошлины и налогов при сделках отчуждения недвижимости

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 5% от суммы договора отчуждения недвижимости и военный сбор в размере 1,5% от этой же суммы выплачивается в таких случаях:

— отчуждаемый объект недвижимости находится в собственности продавца менее трех лет;

— в течение года лицо провело отчуждение более одного объекта собственности;

— предметом отчуждения выступает объект незавершенного строительства;

— предметом отчуждения выступает земельный участок, который по размеру превосходит нормы безоплатной передачи, определенные в статье 121 Земельного кодекса Украины.

Изменена процедура отчуждения недвижимости

Среди важных изменений:

Относительно идентификации лица, обратившегося за совершением нотариального действия

— При совершении нотариального действия нотариус устанавливает лицо, которое обратилось за совершением нотариального действия. Лицо в возрасте до 14 лет устанавливается по свидетельству о рождении при условии подтверждения родителями (одним из родителей) того, что это лицо является их ребенком (раньше — 16 лет).

Относительно истребования сведений и документов, необходимых для совершения нотариального действия

— В случае когда государственная регистрация права собственности на земельный участок и объект недвижимого имущества проведена без выдачи документа, удостоверяющегося такое право, или в связи с утратой, повреждением или порчей соответствующего государственного акта на право собственности, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество нотариальное действие в отношении такого имущества совершается на основании информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к нему (раньше о земельном участке речь не шла).

— В делах нотариуса остаются копии (фотокопии) поданных для совершения нотариальных действий документов, удостоверяющих право собственности физ- или юрлиц на жилой дом (часть дома), здание, усадьбу, квартиру, садовый дом, гараж, земельный участок или их часть, другое недвижимое имущество, — если удостоверяются договоры о залоге (ипотеке), аренде или найме (займе) жилья, отчуждения или оформления наследства на долю имущества, а также если сособственники в общей долевой (совместной) собственности имеют один общий документ, удостоверяющий право собственности на упомянутое имущество, и один из них отчуждает надлежащую ему долю (или долю от доли) или выдается свидетельство о праве на наследство на такую долю в случае смерти одного из сособственников; договоров об определении или изменении размера долей в общей долевой собственности, а также договоров о порядке владения и пользования имуществом.

Относительно удостоверения сделки об отчуждении и залоге имущества

— При удостоверении сделки об отчуждении недвижимого имущества отчуждатель подает заявление о наличии/отсутствии прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование данным имуществом. С целью проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемым недвижимым имуществом нотариус имеет право дополнительно истребовать от предприятий, учреждений и организаций сведения и документы, необходимые для совершения такой сделки.

— При удостоверении сделок об отчуждении или залоге недвижимого имущества нотариус проверяет отсутствие налогового залога, запрета отчуждения или ареста имущества путем непосредственного доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество. Договоры об отчуждении или залоге движимого имущества удостоверяются нотариусом после проверки отсутствия налогового залога по данным Государственного реестра обременений движимого имущества, о чем изготавливаются соответствующие извлечения.

— Нотариус отказывает в совершении нотариального действия в случаях, предусмотренных Законом «О нотариате» (раньше эта норма предусматривала исключительный перечень оснований для отказа).

Относительно проверки нотариусом факта смерти, времени и места открытия наследства

— Факт смерти физического лица и время открытия наследства нотариус проверяет путем истребования от наследника свидетельства о смерти, выданного органом государственной регистрации актов гражданского состояния, или по непосредственному доступу к реестру актов гражданского состояния.

Также приказом предусмотрены другие изменения, касающиеся регистрационных действий.

И хотя Минюст совершенствует порядок совершения регистрационных действий, однако, к сожалению, неединичны случаи посягательства на недвижимое имущество. Защитить свое право собственности на недвижимость можно, контролируя регистрационные действия в отношении нее. Сделать это удобнее, зарегистрировавшись на специальном сервисе SMS-маяк. Вам сообщат об изменении собственника в реестре недвижимости сразу же после совершения нотариального действия.

Отчуждение имущества

Согласно статье 14 Налогового кодекса:

Відчуження майнабудь-які дії платника податків, унаслідок вчинення яких такий платник податків у порядку, передбаченому законом, втрачає право власності на майно, що належить такому платникові податків, або право користування, зокрема, природними ресурсами, що у визначеному законодавством порядку надані йому в користування.

Проще говоря, понятие «отчуждение» означает передачу имущества в собственность юридическому или физическому лицу. Отчуждение может быть бесплатным (на основе договора о получении наследства или договора дарения), платным (договор купли-продажи), а так же в принудительном порядке (по решению суда).

В зависимости от вида отчуждения недвижимости среди наиболее распространенных договоров можно выделить:

— договор купли-продажи (жилых и нежилых объектов);

— договор или другой документ, связанный с наследованием недвижимости.

Наиболее популярным вопросом в налогообложении является вопрос «перехода права собственности» на объект недвижимости.

Право собственности – это право пользования, владения, а так же распоряжения имуществом.

Передача права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и закреплено законом.

Если вы захотите продать недвижимость, вам необходимо получить справку БТИ, а не только подписать договор купли-продажи у нотариуса. Справку эту выдают только собственнику, а согласно статье 334 Гражданского кодекса имеем, что если договор подлежит государственной регистрации и нотариальному заверению, то право собственности наступает только после государственной регистрации.

1. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором

1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

До передання майна прирівнюеться врученн коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

3. Право власності на майно за договором, який підлягае нотаріальному посвідченню, виникае у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законноії сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Самой распространенной сделкой является купля-продажа физическими лицами.

Всем известно, что покупателем уплачивается пенсионный фонд, а сторонами – госпошлина. Если продавцом является физическое лицо, то уплате подлежит «налог с доходов физических лиц». Что это, подробно расписано в 4 разделе Гражданского Кодекса.

Не облагается продажа физическим лицом:

— квартиры и ее части;

— жиле дома и его части (земля, на которой он размещается и хозяйственно-бытовые сооружения и строения);

— садового (дачного) дома (земля, на которой он размещается и хозяйственно-бытовые сооружения и строения);

— земельные участки, которые не превышают норму безоплатной передачи согласно статье 121 Земельного кодекса Украины, при условии, что данная продажа происходит один раз в год и недвижимый объект, который отчуждается, принадлежит собственнику более трех лет (соблюдение обоих условий обязательно!).

Право собственности рекомендуется отсчитывать от даты регистрации в БТИ.

Согласно Кодексу, нотариус в праве удостоверить сделку только при наличии документа об уплате налога с доходов физических лиц, а так же он не несет ответственности за правильность расчета. В данном случае вся ответственность лежит на продавце имущества.

Приведем нормы безоплатной передачи земельных участков:

Стаття 121. Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам

б) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах не більше 0,10 гектара;

2. Розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю).

Продажа более одного объекта недвижимости, недвижимости, которая пребывает в собственности менее трех лет, или та, что не указана в списке, облагается аналогом в 5%.

172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначаеться.

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягае оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Согласно Кодексу, договор купли-продажи и договор мены имеют некоторое противоречие.

При обмене неравноценных объектов недвижимости облагается денежная компенсация. При этом условии работает правило первой продажи, собственности более трех лет. А при обмене равноценных объектов денежная компенсация не облагается.

Про «денежную компенсацию» премьер-министр Азаров почему-то забыл упомянуть в научно-практическом комментарии к Кодексу.

Доход от продажи объекта недвижимости должен быть не ниже оценочной стоимости, которую определяет БТИ, а так же основываться от цены, указанной в договоре купли-продажи.

Это подтверждается в письме налоговой администрации:

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМIНIСТРАЦIЯ УКРАЇНИ

Державна податкова адміністрація України, керуючись ст. 52 Податкового кодексу України в ід 02.12.2010 року N 2755-ІV (далі – Кодекс), розглянула звернення щодо оціночної вартості нерухомого майна, яке продається (обмінюється), і повідомляє.

Статтею 172 Кодексу визначено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна. Згідно із п. 172.4 ст. 172 Кодексу під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документи про сплату до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

До визначення органу, уповноваженого здійснювати таку оцінку, при нарахуванні податку слід виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у довідках, які видаються бюро технічної інвентаризації. Оцінка фунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (стаття 289 Кодексу).

В. о. першого заступника Голови С. Лекарь

Зачастую минимизация стоимости договора используется как возможность оптимизации налогов. Но при этом стоит помнить о финмониторинге (закон этот еще подлежит изменениям) и налоговой службе. Современный Налоговый кодекс обязывает нотариусов удостоверять сделки не только при имении оценки и квитанции об уплаченных налогах, но и ежеквартально предоставлять ведомости об уплаченных сторонами налогах.

172.4. Під час проведения операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами, нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору, та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса, включаючи інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

Помимо этого, следует так же обратить внимание на организацию «Головне управління охорони культурної спадщини при КМДА».

С этой организацией более тесно Вы можете познакомиться при продаже памяток архитектуры. Чтобы узнать, действительно ли Вы продаете памятку архитектуры, нужно позвонить по определенному телефону.

Вышеупомянутая организация имеет Право преимущественной покупки, поэтому для покупки или продажи памяток требуется ее разрешение. Для этого продавец и покупатель подают пакет документов для купли-продажи, письмо, в котором указываются объект, его стоимость, данные о продавце и покупателе. Только после выдачи этого разрешения объект можно законно отчуждать.

Рассмотрим вариант, когда покупателем недвижимости выступает юридическое лицо или физическое лицо-предприниматель. В данном случае порядок налогообложения идентичен, кроме того, что появляется выбор, кто несет ответственность за правильность начисления и перечисления налога с доходов физических лиц.

Участники сделки купли-продажи недвижимости

Ответственный за начисление, удержание, уплату НДФЛ в бюджет

Операции отчуждения недвижимости: подробно о налогах и сборах в Украине

Законодательство Украины регулирует размеры налогообложения операций отчуждения недвижимости в зависимости от вида имущества, способа его отчуждения и уровня фискальной ответственности, предусмотренной для участников сделки.

Действующее законодательство Украины определяет отчуждение недвижимости как выгодную операцию и требует от получателя выгоды уплаты налогов. Domik.ua выяснил, какие обязательные платежи в государственный бюджет сопровождают сделку отчуждения недвижимости.

В действующем законодательстве Украины форма договора, при отчуждении недвижимого имущества, определена в Гражданском и Земельном кодексе. Положения этих актов предусматривают такие виды сделок по отчуждению недвижимого имущества:

— удовлетворение требований ипотекодержателя;

— договор пожизненного содержания.

При заключении этих договоров стороны должны уплатить налоги, определенные в статье 172 Налогового кодекса Украины «Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества». В число обязательных платежей входит военный сбор, порядок его уплаты определен в подразделе 10 Переходных положений Налогового кодекса Украины.

В соответствии с положениями части 10 статьи 4 и части 8 статьи 2 закона №1058-IV «Об общеобязательном пенсионном страховании» от 09.07.2003 года, пенсионный сбор уплачивается в размере 1% стоимости недвижимости, обозначенной в договоре. От уплаты пенсионного сбора освобождены операции с земельными участками.

Если не совпадают указанная в договоре цена недвижимости и ее оценочная, то базой для расчета налогов и обязательных платежей при заключении договора служит цена больших размеров.

За отчуждение какой недвижимости надо платить налоги

Предметами налогообложения выступают такие виды недвижимости:

— сооружения и дома, нежилые помещения, квартиры и иные жилые помещения;

— объекты незавершенного строительства;

— движимые предметы, на которые в соответствии с действующим законодательством распространен режим недвижимого имущества: самолеты, морские суда, суда внутреннего плавания и иные предметы права, которые подлежат обязательной государственной регистрации.

Порядок действий при государственной легализации договора отчуждения недвижимости

Все гражданские договоры по поводу отчуждения недвижимости подлежат нотариальному заверению и государственной регистрации. Внедоговорным, но правомочным способом перехода права собственности считается передача такого права от одного субъекта другому по решению суда.

Нотариус свидетельствует договор отчуждения недвижимости при наличии документа, подтверждающего оценку недвижимости и квитанций об уплате налога на доходы физических лиц, военного сбора, взноса в пенсионный фонд и государственной пошлины.

Оценку объекта недвижимости проводит лицензированный специалист-оценщик, числящийся в Государственном реестре оценщиков.

Еще одним подтверждающим документом о проведении государственной легализации договора отчуждения имущества служит ежеквартальный отчет нотариуса перед местным органом налоговой службы. В отчете нотариус указывает номера засвидетельствованных договоров и оценочную стоимость фигурирующей в них недвижимости.

Льготы по ставкам госпошлин при договорах отчуждения недвижимости

Для определения льготы при взимании госпошлины при заключении договора отчуждения недвижимости Кабинет министров Украины утвердил Декрет №7-39 от 21.01.1993 года, действующий в редакции от 01.01.2017. В соответствии с пунктом 18 статьи 4 этого документа, от уплаты государственной пошлины при совершении договора отчуждения недвижимости освобождены такие категории налогоплательщиков:

— граждане, отнесенные к 1, 2, 3 и 4 категориям лиц, пострадавшим от последствий аварии на Чернобыльской АЭС;

— инвалиды Великой Отечественной войны и приравненные к ним в установленном законом порядке граждане;

— инвалиды I и II групп.

Размер выплат пошлины и налогов при сделках отчуждения недвижимости

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 5% от суммы договора отчуждения недвижимости и военный сбор в размере 1,5% от этой же суммы выплачивается в таких случаях:

— отчуждаемый объект недвижимости находится в собственности продавца менее трех лет;

— в течение года лицо провело отчуждение более одного объекта собственности;

— предметом отчуждения выступает объект незавершенного строительства;

— предметом отчуждения выступает земельный участок, который по размеру превосходит нормы безоплатной передачи, определенные в статье 121 Земельного кодекса Украины.

Прекращение права собственности

Прекращение права собственности

Статья 346. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается в случае:

  1. отчуждения собственником своего имущества;
  2. отказа собственника от права собственности;
  3. прекращение права собственности на имущество, которое по закону не может принадлежать этому лицу;
  4. уничтожение имущества;
  5. выкупа памятников культурного наследия;
  6. принудительного отчуждения земельных участков частной собственности, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, с мотивов общественной необходимости в соответствии с законом;
  7. Пункт 7 части первой статьи 346 исключено на основании Закона N 1559-VI от 17.11.2009
  8. обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника;
  9. реквизиции;
  10. конфискации;
  11. прекращения юридического лица или смерти собственника.

2. Право собственности может быть прекращено в других случаях, установленных законом.

Статья 347. Отказ от права собственности

1. Лицо может отказаться от права собственности на имущество, заявив об этом или совершив другие действия, которые свидетельствуют про его отказ от права собственности.

2. В случае отказа от права собственности на имущество, права на которое не подлежат государственной регистрации, право собственности на него прекращается из момента совершения действия, которое свидетельствует о таком отказе.

3. В случае отказа от права собственности на имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, право собственности на него прекращается с момента внесения по заявлению собственника соответствующей записи в государственный реестр.

Статья 348. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать

1. Если по основаниям, не запрещенным законом, лицо приобрело право собственности на имущество, которое по закону, принятому позже, не может ему принадлежать, это имущество может быть отчуждено собственником на протяжении срока, установленного законом.

Если имущество не отчуждено собственником в установленные законом сроки, это имущество с учетом его характера и назначения по решению суда на основании заявления соответствующего органа государственной власти подлежит принудительной продаже. В случае принудительной продажи имущества его бывшему собственнику передается сумма выручки за вычетом затрат, связанных с отчуждением имущества.

Если имущество не было продано, оно по решению суда передается в собственность государства. В этом случае бывшему собственнику имущества выплачивается сумма, определенная по решению суда.

2. Если по основаниям, не запрещенным законом, лицо приобрело право собственности на имущество, на обретение которого по закону, принятому позже, требуется особое разрешение, а в его выдаче этому лицу было отказано, это имущество подлежит отчуждению в порядке, установленному частью первой этой статьи.

Статья 349. Прекращение права собственности вследствие уничтожения имущества

1. Право собственности на имущество прекращается в случае его уничтожения.

2. В случае уничтожения имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, право собственности на это имущество прекращается с момента внесения по заявлению собственника изменений в государственный реестр.

Статья 350. Выкуп земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, частной собственности для общественных потребностей или их принудительное отчуждения по мотивам общественной необходимости

Выкуп земельных участков, других объектов недвижимого имущества, на них, частной собственности для общественных потребностей или их принудительное отчуждение по мотивам общественной необходимости осуществляются в порядке, установленном законом.

Статья 351. Прекращение права собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом для общественных нужд или принудительным отчуждением по мотивам общественной необходимости земельного участка, на котором оно размещено

1. Право собственности на жилой дом, другие здания, сооружения, многолетние насаждения может быть прекращено по соглашению собственника в случае выкупа земельного участка, на котором они размещены, для общественных нужд или по решению суда в случае ее принудительного отчуждения по мотивам общественной необходимости с обязательным предварительным и полным возмещением их стоимости.

2. Лицо, право собственности которого подлежит прекращению, имеет право требовать предоставления ему в пределах территории, на которую распространяются полномочия соответствующего органа местного самоуправления или органа исполнительной власти, иного земельного участка, стоимость которой учитывается при определении выкупной цены.

3. В случае если владелец земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению по мотивам общественной необходимости, является собственником жилого дома, других зданий, сооружений, многолетних насаждений, на ней размещены, требование о принудительном отчуждении земельного участка по мотивам общественной необходимости рассматривается вместе с требованием о прекращении права собственности на такие объекты.

4. В случае если владелец земельного участка, подлежащего принудительному отчуждению по мотивам общественной необходимости, не является собственником жилого дома, других зданий, сооружений, многолетних насаждений, на ней размещены, вопрос об отчуждении рассматривается с каждым собственником отдельно.

5. До вступления в законную силу решения суда о принудительном отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться жилым домом, другими строениями, сооружениями, многолетними насаждениями, размещенных на таком земельном участке.

6. Владелец земельного участка в случае его отчуждения в пользу другого лица обязан предупредить такое лицо о решении, принятое органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о выкупе земельного участка, других объектов недвижимого имущества, на ней размещены, для общественных нужд, и в десятидневный срок уведомить орган, принявший такое решение, о отчуждения земельного участка в пользу другого лица. Решение о выкуп земельного участка для общественных нужд сохраняет свою действие для нового владельца земельного участка.

Статья 352. Выкуп памятники культурного наследия

1. Если в результате действий или бездействия владельца памятника культурного наследия ему угрожает повреждение или уничтожение, соответствующий орган охраны культурного наследия делает владельцу памятники соответствующее предупреждение.

2. Если владелец памятника культуры не примет меры по его сохранению, в частности в связи с невозможностью создания необходимых для этого условий, суд по иску соответствующего органа охраны культурного наследия может постановить решение о его выкупе.

3. В случае неотложной необходимости обеспечения условий для сохранению памятника культурного наследия иск о его выкупе может быть предъявлен без предупреждения.

4. Выкуплена памятник культурного наследия переходит в собственность государства.

5. Выкупная цена памятника культурного наследия определяется по согласию сторон, а в случае спора — судом.

Статья 353. Реквизиция

1. В случае стихийного бедствия, аварии, эпидемии, эпизоотии и при других чрезвычайных обстоятельств, с целью общественной необходимости имущество может быть принудительно отчуждено у собственника на основании и в порядке, установленных законом, при условии предшествующего и полного возмещения его стоимости (реквизиция).

2. В условиях военного или чрезвычайного положения имущество может быть принудительно отчуждено у собственника с последующим полным возмещением его стоимости.

3. Реквизированное имущество переходит в собственность государства или уничтожается.

4. Оценка, по которой прежнему собственнику была возмещена стоимость реквизированного имущества, может быть обжалована в суде.

5. В случае реквизиции имущества его прежний собственник может требовать взамен предоставления ему другого имущества, если это возможно.

6. Если после прекращения чрезвычайного обстоятельства реквизированное имущество сохранилось, лицо, которому оно принадлежало, имеет право требовать его возвращения в судовом порядке.

В случае возвращения имущества лицу у него возобновляется право собственности на это имущество, одновременно оно обязуется возвратить денежную сумму или вещь, которое было им получено в связи с реквизицией, за вычетом умной платы за использование этого имущества.

Статья 354. Конфискация

1. К лицу может быть применено лишение права собственности на имущество по решению суда как санкция за совершение правонарушения (конфискация) в случаях, установленных законом.

Конфискованное имущество переходит в собственность государства безвозмездно.

2. Объем и порядок конфискации имущества устанавливаются законом.

Отчуждение собственности недвижимость

Иногда возникают ситуации, когда родственники хотят помочь своим близким в решении квартирного вопроса немедленно, не дожидаясь наступления конкретных юридических фактов. Речь идет о случаях, когда, например, родители хотят передать квартиру детям, или сестра стремится помочь брату переехать из деревни в город. При этом, естественно, ни оформление завещания, ни заключение договора пожизненного содержания делу не помогут, так как распоряжение имуществом в таких случаях будет сдвинуто во времени. Остается два варианта — договор дарения и договор купли-продажи.

Каким же способом лучше передать недвижимость близким или, может быть, не очень близким людям? Рассмотрим возможные нюансы оформления и налогообложения каждого из названных договоров.

Что платим по договору купли-продажи

В соответствии со ст. 657 ГК Украины, договор купли-продажи земельного участка, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Госрегистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр одновременно с ее нотариальным удостоверением (п. 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением КМУ от 26.05.2004 №671). Согласно же ст. 55 ЗУ «О нотариате» №3425-XII от 02.09.1993, нотариальное удостоверение сделок по отчуждению жилого дома, квартиры, дачи, земельного участка, подлежащих госрегистрации, проводится по месту расположения этого имущества или пребывания (регистрации) одной из сторон сделки. На нотариусов также возложены функции по контролю полноты уплаты налога в бюджет перед удостоверением договоров и обеспечения предоставления соответствующей информации налоговому органу. Копии платежных документов о перечислении налога присоединяются к экземплярам удостоверенных договоров.

Теперь что касается собственно размера налога. Доход от продажи объекта недвижимости определяется, исходя из цены, отмеченной в договоре купли-продажи, и не должен быть ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной уполномоченным органом. Оценочная стоимость квартиры (дома) узнается в БТИ. А вот с земельными участками несколько сложнее. Так, согласно п. 4 ст. 201 ЗКУ, при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков с целью определения стоимости объекта оценки используется экспертная денежная оценка. Порядок ее проведения определяется Законом №1378-IV «Об оценке земель» от 11.12.2003, методикой экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ №1531 от 11.10.2002, и Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденным приказом №2 Госкомзема от 09.01.2003.

При этом налогом не облагается доход, полученный от продажи недвижимости, производимой не чаще одного раза в течение отчетного налогового года, при условии пребывания такого имущества в собственности свыше трех лет (в соответствии со ст. 172 г. IV Налогового кодекса Украины №2755-VI от 02.12.2010), а также доход, полученный плательщиком от аналогичной продажи земельного участка, не превышающего норму безоплатной передачи, определенную ст. 121 ЗКУ в зависимости от его назначения и от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним.

Ставка 5% от оценочной стоимости применяется при налогообложении дохода, полученного плательщиком в результате продажи более чем одного объекта недвижимости в течение отчетного налогового года. Так же облагается доход от продажи объекта незавершенного строительства.

Ставка налога 15% применяется для дохода от сделок по продаже недвижимости, осуществляемых физическими лицами-нерезидентами, которые облагаются налогом в том же порядке, что и резиденты, но с поправкой на ставку. В случае, если общая сумма полученных нерезидентом-плательщиком налога в отчетном налоговом месяце доходов превышает десятикратный размер минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% от суммы превышения с учетом налога, оплаченного по ставке 15%.

Договор дарения: права и обязанности

В соответствии со ст. 717 ГК Украины, по договору дарения даритель передает (или обязуется передать в будущем) имущество в собственность одариваемому безвозмездно. Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариусы обязаны ежеквартально предоставлять органам налоговой службы информацию о зарегистрированных сделках, так что избежать уплаты налога на дарение невозможно. Кроме того, при удостоверении сделок об отчуждении жилого дома (квартиры) проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества.

Украинцы традиционно привыкли считать подарки знаками бескорыстного расположения, в то время как в Европе и Азии в средние века даримые предметы имели скрытый смысл, выражавший те или иные пожелания дарителя, в т. ч. и весьма расчетливые. В современной Украине считать, что подарок ни к чему не обязывает, — не всегда заблуждение, даже если речь идет о недвижимости. Несмотря на то, что подарки в нашей стране облагаются налогом, будучи таким же видом дохода, как и любая другая прибыль, то ли в дань традиции, то ли в интересах общества нулевую ставку такого налога законодатели все же предусмотрели.

В общем размеры ставок налога на дарение напрямую зависят от того, кто получает подарок. 5% от его стоимости заплатят те, кто не приходится дарителю родственниками первой степени родства или вообще не состоят с ним в родстве.

Ничего не заплатят фискальным органам те, кто приходится дарителю родственниками первой степени родства, т. е. родители, родители мужа или жены, муж или жена, дети, дети мужа или жены, а также усыновленные дети. Кроме того, по нулевой ставке облагается налогом получение в дар движимого и недвижимого имущества инвалидами 1 группы, а также детьми-сиротами и детьми, лишенными родительской заботы. Не облагается налогом на дарение и имущество в пределах части в совместной собственности, передаваемое супругами в дар друг другу, либо родителями детям, в т. ч. зачатым, но еще не рожденным.

А вот принимая подарок от нерезидента, следует дважды подумать: возможно, он все-таки резидент, просто ни он, ни фискальные органы об этом еще не знают? Обратите внимание: резидентом может считаться не только лицо, постоянно проживающее в Украине, но и имеющее в нашей стране тесные экономические или личные связи. Т. е. в случае, если, например, местом проживания семьи физлица или местом регистрации его как субъекта предпринимательской деятельности является Украина, это лицо может быть признано резидентом, и ставка налога на его подарок, соответственно, существенно сократится. Также считается резидентом физлицо, которое находится в Украине не менее 183 дней в течение налогового года, включая дату приезда и отъезда.

А вот в случае, если даритель однозначно нерезидент, даже если он родственник, нулевая ставка — увы! — не сработает. И заплатить придется втридорога в прямом смысле этого слова — 15% от стоимости подарка.

Казалось бы, ставки подоходного налога примерно одни и те же. Да и с выпиской о регистрации прав собственности из БТИ хлопот в любом случае не оберешься, и от госпошлины в 1% от оценки всего имущества не отвертеться (согласно п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.1993 №7-93 «О государственной пошлине») — закон есть закон. Кроме того, в обоих случаях вероятна уплата налога с доходов физических лиц, ну и, конечно же, плата за услуги нотариуса — бланки, выдержки, оформление договора.

«Так в чем подвох?» — спросите Вы. Возможно, в сборе на обязательное государственное пенсионное страхование. Суммы такого сбора с операций купли-продажи недвижимого имущества уплачиваются не только предприятиями и учреждениями, но и физическими лицами, приобретающими недвижимое имущество, — в размере 1% от стоимости имущества (не меньше оценочной), указанной в договоре купли-продажи (п. 51 Постановления КМУ от 3 ноября 1998 г. №1740). Исключение составляют граждане, приобретающие жилье и находящиеся в очереди на его получение, а также приобретающие жилье впервые. К сожалению, с этим пунктом тоже не все гладко, поскольку официального источника информации, который подтверждал бы, что жилье приобретается впервые, не существует. Поэтому нотариус, выступая налоговым агентом в подобных сделках, автоматически выписывает квитанцию на уплату такого сбора. Если вас такое положение дел не устраивает, можно обратиться в суд за разрешением ситуации в свою пользу либо оформить куплю-продажу посредством договора дарения, который соответствующим сбором не облагается.

Правда, не стоит забывать, что в этом случае будет иметь место фиктивная сделка, поскольку договор дарения, устанавливающий обязанность одариваемого совершить в пользу дарителя любое действие имущественного или неимущественного характера, уже не является таковым. Если стороны в договоре знакомы мало, и выбор договора дарения не продиктован никакими соображениями личного характера, лучше не рисковать. Можно, конечно, привлечь свидетелей к сделке, да и расписку в получении денег, в общем, написать недолго, чтобы потом, в случае чего, было с кем и с чем идти в суд и анализировать содержание договора. Хотя, если судебные издержки вас не смущают, возможно, смутит неоднозначная судебная практика по подобным делам?

Впрочем, решать, безусловно, вам. Оба договора имеют свои неоспоримые преимущества и недостатки, иначе один из них уже стал бы историей. Главное, чтобы эти недостатки не поставили под удар ваши слабые стороны — кошелек, терпение и веру в людей.

2 комментария к статье “Как лучше оформить отчуждение недвижимости: путем договора дарения или купли-продажи?”

Андрей как всегда молодец. Исчерпывающий материал.

А военный сбор с продажи квартиры необходимо оплатить? А госпошлина в обеих случаях будет одинакова?