Как оформить земельный участок ижс из аренды в собственность

Оглавление:

Оформить землю из аренды в собственность

Выполним работы «под ключ», быстро и с минимумом затрат. Запишитесь к нашим земельным юристам!

С 1992 по 2017 год земельное законодательство по этому вопросу менялось более 9 раз . Самим разобраться с любыми земельными вопросами и оформить документы — трудно. По каждому земельному участку будут действовать правила сегодняшего времени, в совокупности с законодательством той даты, которое действовало при его предоставлении.

Есть два варианта перевода земли из аренды:

  • Выкупить землю;
  • Бесплатно получить в собственность (приватизировать).

И есть еще одна позиция, когда нельзя переоформить из аренды ни в какое иное право.

  • Выкупить землю из аренды
  1. Ст. 624 Гражданского кодекса определяет возможность выкупа земли: если в договоре аренды или дополнительном соглашении предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, и/или зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену, то выкуп возможен.
  2. В соответствии с Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, владельцы зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае продажи участка по окончании срока аренды арендатор обладает преимущественным правом покупки в силу п. 8 ст. 22 ЗК РФ, но только тогда, когда этот участок находится в государственной или муниципальной собственности. На частных собственников это правило не распространяется.

Оформление выкупа земли из аренды содержит следующие этапы:

  • подготовить необходимые документы;
  • подать заявление о выкупе;
  • согласовать условия передачи земельного участка между продавцом и покупателем;
  • подписать оферту и передать для подписания продавцу;
  • оплатить, при необходимости, нужные платежи;
  • получить договор купли-продажи, Постановление о предоставлении земли;
  • зарегистрировать переход права в Росреестре.

Если арендодатель по каким-либо причинам избегает оформления договора купли-продажи земли, то арендатор может подать на него в суд.

Переоформление из аренды в собственность

Во введении к Земельному кодексу строго определены субъекты и сроки переоформления земельных участков, а также стоимость выкупа (или бесплатная передача) при определенных условиях для граждан и юридических лиц. Указаны специальные законы, по которым оформляется передача земельных участков.

Бесплатная передача в собственность земельных участков из аренды

Бесплатно могут быть переданы земельные участки:

  • гражданам, использующим такие земельные участки на землях сельскохозяйственного назначения (СНТ, ДНП и пр.),и документально подтверждающим условия, указанные в Федеральном законе № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;
  • гражданам на земельных участках с категориями земли под индивидуальное жилищное строительство, земли поселений и пр., у которых есть право на бесплатное получение земли в собственность согласно законодательству.
  • Отдельным категориям юридических лиц.

Если отказывают в продаже или бесплатной приватизации земли из аренды

Бывает большое количество мотивировок при отказах переоформления земли из аренды:

  • не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную;
  • нет утвержденного генерального плана;
  • недостаточный пакет документов;
  • границы Вашего земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
  • этот земельный участок уже передан другому субъекту;
  • земельный участок ограничен в обороте, имеет запрет на приватизацию, установленный федеральным законом (основание для отказа, если это действительно так);
  • земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд (основание для отказа, если это действительно так);
  • есть серьезная путаница в документах разных лет и пр.

В нашей практике была еще одна ситуация (аренда наоборот): члены СНТ обратились в Администрацию Всеволожского района для получения в собственность своих земельных участков, с 1960-х годов находящихся в бессрочном пользовании граждан. Администрация отказала, мотивируя это тем, что считает землю СНТ и граждан находящейся в аренде (а не в бессрочном пользовании) и имеющей огромную задолженность по арендной плате. Сейчас мы проводим множественные судебные дела для получения решений судов о бесплатной передаче гражданам земельных участков по нормам Земельного кодекса РФ.

Согласно закону, решение об отказе в выкупе земельного участка из аренды или бесплатной передаче в собственность должно быть обоснованным, мотивированным и содержать ссылки на соответствующие нормативно-правовые акты. При несоблюдении данного требования оно может быть оспорено в судебном порядке.

Передача земли из аренды нескольким собственникам

Из аренды земельный участок может быть передан в общую долевую собственность:

  • гражданам, использующим земельный участок на общих основаниях;
  • субъектам, которым принадлежит здание (помещения, офисы), расположенное на неделимом участке.

Передача земли только в аренду

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то выкупить землю не получится. Можно приобрести земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральным законом. Но в этом случае договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в договор других правообладателей помещений в этом здании.

Непросто разобраться? Звоните, поможем!

Перевод земли из аренды в собственность

Перевод земли из аренды в собственность предусматривается нормами земельного законодательства. Оформить документы на землю, арендованную у администрации, можно в следующих случаях:

  • при выкупе земли из аренды в собственность;
  • при получении участка бесплатно. Этот способ доступен физическим лицам, имеющим льготы, при использовании дачной амнистии, проведении торгов участка земли, на котором не должно быть построек, а также при вынесении судебного решения о предоставлении земли в собственность.

В каждом конкретном случае при переводе арендованного земельного надела в собственность существуют определённые нюансы. Поэтому для проведения такой процедуры лучше воспользоваться услугами специалистов, направление деятельности которых связано с земельным правом.

Какая земля переводится из аренды в собственность

Для перевода участка земли в собственность нужно, чтобы:

  • участок использовался по целевому назначению (для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения, дачного хозяйства, садоводства);
  • на арендованной земле была зарегистрированная недвижимость;
  • земельный участок использовался для ведения сельского хозяйства на протяжении 3 лет;
  • оформление участка из аренды в собственность происходило в первый раз.

Не все категории земель можно приватизировать из-за ограничений, установленных законодательством.

Получение в собственность ограничено для земель:

  • изъятых из оборота или имеющих федеральное значение;
  • расположенных в пределах территорий, находящихся под особой охраной и отведённых под национальные парки и государственные заповедники;
  • лесного фонда;
  • с расположением в пределах их границ водных объектов, санитарных зон охраны таких объектов, гидротехнических сооружений;
  • территорий, на которых располагаются объекты культурного наследия, космической инфраструктуры, закрытые административно-территориальные образования, захоронения гражданских и военных лиц, объекты, предназначенные для охраны и защиты государственных границ.

Перевод из аренды в собственность запрещается для следующих категорий земель:

  • зарезервированных участков для проектов государственного и муниципального значения;
  • полигонов, заражённых веществами, представляющими опасность для здоровья человека;
  • зон отчуждения автомобильного, железнодорожного транспорта, аэропортов, морских и речных портов;
  • заповедных зон, городских садов, парков, улиц;
  • зон водозаборов, находящихся под охраной (источников воды подземных и поверхностных) и сооружений для очистки;
  • природных заповедников, земель водного и лесного фонда;
  • находящихся в ведении Министерства обороны.

Порядок выкупа земли из аренды в собственность в 2017 году

Для выкупа участка земли, находящегося в собственности государства, необходимо обратиться в службу (земельный комитет при местной администрации), в ведении которой находится объект, заинтересовавший покупателя. Заявка на выкуп земли направляется в адрес департамента земельных ресурсов, который находится на территории конкретного субъекта РФ.

При обращении в орган, наделённый необходимыми полномочиями, пишется заявление (образец ниже), которое оформляется и предоставляется вместе:

  • с паспортом или другим документом, удостоверяющим личность заявителя (для физических лиц). Выпиской из ЕГРЮЛ (для юридических лиц);
  • с выпиской из ЕГРП для подтверждения права собственности при наличии на участке зарегистрированных объектов недвижимости;
  • с доверенностью, заверенной нотариусом (для доверенного лица, представляющего интересы покупателя земельного участка);
  • с кадастровым паспортом. В случае его отсутствия обращаются в картографическую службу, занимающуюся межеванием земли, для обязательного проведения этой процедуры;
  • с другими документами (решение суда или протокол, утверждённый для победителя при продаже земельного участка на аукционе), на основании которых возможно приобретение заинтересовавшего объекта.

В случае принятия решения о переуступке права и передаче участка заинтересованной в его приобретении стороне госорган в течение месяца с момента подачи заявления присылает официальный ответ вместе с содержащимся в нём образцом договора купли-продажи.

В такой же срок присылается извещение об отказе в передаче участка, в котором указываются причины такого решения.

Делопроизводство длится дольше, если больше количество претендентов, состоящих в специальной очереди на получение участка, которая формируется с учётом социального статуса и наличия свободных земель. При выкупе земли на торгах победителю аукциона предлагают заключить соответствующее соглашение в срок, составляющий 5 дней, после уплаты за участок полагающейся суммы.

Порядок оформления договора купли-продажи

Оформлением договора купли-продажи занимается орган, имеющий соответствующие полномочия, или нотариус.

В данном документе указывают:

  • данные о сторонах, заключающих сделку;
  • предмет соглашения;
  • возможные обременения (в случае их наличия);
  • цены договора и порядка её оплаты;
  • реквизиты сторон, участвующих в делопроизводстве.

В случае уклонения арендодателя от заключения такого соглашения заявитель или его доверенное лицо вправе обратиться в суд.

Отказать в выкупе заявителю могут в следующих случаях:

  • наложение ограничений на продажу земли, которые указываются в нормативных актах, принятых региональными или федеральными органами;
  • нарушение претендентом условий использования территории, которая ему предоставлена на срок действия соглашения;
  • предоставление документов, не соответствующих по перечню и форме требованиям, установленным законодательством.

Регистрация

Право собственности на землю оформляется в Росреестре. Чтобы перевести землю в собственность, следует предъявить договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ и акт приёма-передачи недвижимого имущества.

В соответствии с НК РФ, ст.333.33, стоимость услуги регистрации земли физическому лицу составляет 350 рублей, а юридическому лицу – 1000 рублей.

Документы на регистрацию отправляются одним из следующих способов:

  • при личном посещении учреждения по месту жительства или расположения участка, который заявитель намерен выкупить;
  • по почте заказным письмом;
  • по Интернету, через официальный сайт государственных услуг;
  • в многофункциональном центре (МФЦ) по месту нахождения участка.

Заявка регистрируется в течение 3 дней после её получения и 5 дней – при использовании услуг МФЦ. После регистрации заявки обращение рассматривается в течение 30 дней. В результате процедуры вносится запись в ЕГРЮЛ о переходе права собственности, и заявителю выдаётся свидетельство.

Оформление арендованной земли в собственность

Главная » Земля » Оформление арендованной земли в собственность

Большинство сделок с землей заключается в формате договора аренды, однако, подавляющее большинство пользователей арендованной территорией приходят к решению о приобретении арендуемого участка в собственность. При этом возникают вопросы по правильному оформлению участка в собственность, о допустимости совершения такой сделки и об условиях, при которых появляется возможность переоформить земли из аренды в собственность.

Как оформить участок в собственность, если он в аренде

Для приобретения земельного участка в собственность составьте соответствующее заявление и принесите его в администрацию местного муниципалитета для того, чтобы этот документ приняли к рассмотрению и вынесли решение. Учтите, если земельный участок не сформирован и границы пределов участка не определены и не зарегистрированы, то арендующий землю пользователь обязан составить и зафиксировать план межевания с помощью специалистов.

Действительным документом по межеванию участка земли является акт проведенных работ, составленный и подписанный кадастровым инженером.

Чтобы грамотно составить и зафиксировать межевой план, соблюдайте следующие моменты:

  • Для формирования наглядной части межевого плана обязательно используются контрольные точки, которые описываются в документе и зарисовываются кадастровым инженером на схеме;
  • Для избегания споров и недовольства соседних владельцев земельных участков кадастровый инженер проводит собрание по согласованию смежных границ территорий, после данной процедуры составляется акт согласования границ, который подписывают все соседи;
  • После подготовки плана межевания кадастровый специалист передает сведения в кадастровый орган в электронном варианте.

Только на основании составленного инженером плана участка Росреестр ставит участок земли на кадастровый учет с последующим присваиванием отдельного кадастрового номера участку.

Закажите выписку из ЕГРН для обращения в администрацию муниципального образования.

Переход земельного участка из состояния аренды в собственность заявителя допустим на основании распоряжения главы администрации поселения только при соблюдении конкретных условий и подготовки следующих документов:

  • Бланк заявления, заполненный в соответствии с образцом, в котором укажите причины и основания для перехода права аренды в право собственности на землю;
  • Документы, удостоверяющие личности арендаторов участка земли;
  • В случае применения услуг поручителя или представителя подготовьте доверенность с указанием пределов полномочий представителя. Доверенность должна быть подписана нотариусом;
  • Предоставить в оригинале основание ведения хозяйственной деятельности на территории участка земли. Чаще всего предоставляется договор аренды, если иное не предусмотрено условиями пользования землей;
  • Квитанции о своевременной оплате арендной платы за пользование землей;
  • Отдельно обратите внимание на сбор документов относительно объектов недвижимого имущества, которые размещены на территории арендованного участка земли. В качестве достаточных документов могут применяться свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • Сведения из ЕГРН на участок земли с присвоенным кадастровым номером данной территории;
  • Документ, который составляется между арендатором и собственником земли о передаче полной стоимости за выкуп земли в пользу действующего владельца.

Для принятия решения по текущему вопросу законодательно выделен месяц с даты принятия заявления на рассмотрение. Обратите внимание на то, что передача прав собственности не может быть осуществлена до момента полного погашения стоимости выкупа участка.

После рассмотрения вопроса в деталях глава администрации принимает решение, которое оформляется в формате распорядительного акта.

В тексте этого документа присутствует информация о технических особенностях участка, о списке собственников земли, которые в перспективе станут полноценными правообладателями земельным участком. Отдельным пунктом является информация о правилах и целях использования земельного ресурса в пределах территории участка земли, приобретаемого в собственность.

После составления постановления главы администрации формируется и подписывается договор передачи прав собственности в отношении участка земли на заранее обговоренных условиях. При этом обязательно изучите все документы и текст договора. После подписания документа отправляйтесь в органы Росреестра для регистрирования текущего договора купли-продажи земельного участка в качестве объекта недвижимого имущества.

Регистрация прав собственности

Существуют несколько вариантов предоставления документов для перевода земельного участка из состояния аренды в собственность частного или юридического лица:

  • Личная явка в органы Росреестра с документами;
  • Подача документов в МФЦ, что прибавит к сроку оформления несколько дней;
  • Предоставление заявления в Росреестр в электронном формате с помощью сайта государственных услуг.

Чтобы зарегистрировать факт передачи прав собственности на землю, находящуюся в аренде, необходимо прибыть лично для осуществления процесса регистрации. Допускается воспользоваться услугами представителя, если такое лицо имеет на руках заранее оформленный документ доверенности с нотариальной подписью.

Для фиксирования в уполномоченном органе права собственности в отношении недвижимого имущества представьте следующие документы в регистрирующий орган:

  • Заявление, выполненное по образцу или написанное от руки в строгом соответствии с требованиями оформления подобных документов;
  • Паспорт жителя России с заранее подготовленными копиями;
  • Оригинальный документ, выданный главой местной администрации в подтверждение принятого решения о передаче прав собственности на земельный участок;
  • Составленный и согласованный инженером план проведенного межевания;
  • Квитанция, свидетельствующая об оплате государственной пошлины за осуществление перевода земельного участка в собственность (стоимость на текущее время такой процедуры определена в размере 2000 рублей).

Знайте, что процесс проверки сведений и уточнения всех обстоятельств для регистрации земельного участка в ЕГРН занимает период от недели до двух. Если документы подаете сразу в органы Росреестра, это позволит ускорить процедуру на несколько дней.

После проведения процесса регистрации, измененные данные в отношении собственника земельного участка вносятся в реестр. При этом собственник земельного участка получает выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности в отношении данного участка земли.

Оформление земельного участка

Существует возможность приобрести участок земли, находящийся в аренде у гражданина, в собственность бесплатно путем осуществления процедуры приватизации земельного участка.

Для осуществления такое действия необходимо соблюсти одно из перечисленных ниже условий:

  • Земельная территория передается в собственность юридическому лицу с целью образования и осуществления подсобного хозяйства на 6 лет, при этом 5 лет организация должна на момент регистрации права собственности пользоваться земельным участком на правах аренды;
  • Участок земельного массива предоставлялся на срок в 6 лет в безвозмездное пользование арендатору для осуществления личного подсобного хозяйства, для строительства жилого объекта. Однако, существует особенность при таком варианте предоставления земли, гражданин должен являться сотрудником органа муниципальной власти, иметь стаж работы и фиксированную должность в муниципалитете;
  • Земельный участок может быть передан в собственность арендатора, если в семье пользователя земли рождается трое или более детей, если дети официально усыновлены и проживают за счет арендатора;
  • Другие варианты должны быть обусловлены федеральным законом или иными нормативными актами.

При соблюдении одного из перечисленных пунктов гражданин имеет возможность один раз в жизни получить землю в собственность бесплатно. Однако, учтите, что все расходы по кадастровым работам и оформлению документов несет на себе арендатор, переоформляющий землю в собственность.

Для получения на руки собственника свидетельства его статуса может пройти еще месяц. В итоге, период прохождения процедуры перевода земли из аренды в собственность может длиться в течение восьми месяцев.

Выкуп участка земли

Если заявитель не соответствует перечисленным выше категориям граждан, имеющим право получить землю в собственность путем бесплатной приватизации арендованной территории, то сохраняется возможность реализовать платную приватизацию земельного участка.

Такие ситуация возникают в отношении большего, чем один, участка земли, которыми пользуется арендатор. Для начала, прочтите заключенный договор аренды, в котором должны быть прописаны условия арендного пользования землей, возможность и способы приобретения участка в собственность по достижении конкретных обстоятельств.

Если определенные условия в договор не внесены, то у арендатора появляется возможность претендовать на получение права собственности в отношении арендованной земли. Основной причиной, которую можно использовать в качестве официального основания для предъявления требования перевести землю в частную собственность, является наличие зарегистрированных в качестве объектов недвижимости строений на территории земли. Причем строения должны официально принадлежать арендатору на правах собственности.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность.

Об оформлении в собственность земельного участка из аренды, читайте тут.

Существует специальная последовательность действий, которую применяют для передачи земли из аренды в собственность путем внесения выкупной стоимости земли:

  • Подготовка бумаг и документации, необходимой для реализации процедуры перехода права собственности на землю арендатору;
  • Составление и передача заявления в администрацию поселения с просьбой перевести землю из аренды в собственность пользователя;
  • Обсуждение и согласование пунктов договора по передаче права собственности арендатору на участок земли;
  • Своевременная выплата необходимых пошлин и иных платежей;
  • Составление и подписание договора купли-продажи между арендатором и государственным представителем исполнительной власти;
  • Регистрация изменений в правовом статусе земельного участка в Росреестре.

Знайте, что приобретение участка земли путем выкупа быстрее всего проходит в случае, если арендатор является собственником недвижимости, расположенной на территории земли. Если на земельном участке нет построек и капитального строительства, тогда получить землю путем выкупа будет сложнее.

В таком варианте развития событий администрация поселения назначает проведение открытых торгов путем организации аукциона. Подайте заявление на участие в аукционе, уплатите аукционные взносы и сборы. Начальная стоимость участка будет определена в виде процента от кадастровой стоимости.

Выкупная сумма может быть различной, так как все зависит от качества земельного участка и от количества желающих приобрести данный земельный участок.

Стоимость оформления

Проведение процедуры перевода земельного участка из аренды в собственность частного лица стоит 2000 рублей, для перевода земли в пользу организации стоит 22000 рублей.

Оплатить пошлину допускается путем безналичного перевода денежных средств на счет администрации либо путем уплаты пошлины в отделении коммерческого банка.

Учтите, что квитанцию об оплате услуг или платежное поручение необходимо представить в Росреестр в виде копии вместе с остальными документами, необходимыми для осуществления регистрации права собственника на землю, находящуюся ранее в аренде.

Если собственник владеет земельным участком на основании арендного договора с государством, то при подаче заявления на возможность перевести землю в собственность осуществлять оплату не нужно. Заинтересованные граждане подают заявление без оплаты пошлины.

Отказ в переводе земельного участка

Имейте в виду, что некоторые земельные участки, принадлежащие государству, сдаваемые в аренду гражданам или организациям, не подлежат переходу в собственность. К таким землям относятся территории с наложенными ограничениями на гражданский оборот и земли, исключенные из гражданского оборота.

Изучите перечень земель, которые ни при каких обстоятельствах не станут собственностью гражданина:

  • Территории муниципального образования, на которых организованы захоронения граждан;
  • Земли, на которых располагаются объекты особой охранной зоны;
  • Территория земель, находящихся в общем пользовании местных жителей;
  • Земли, принадлежащие лесному фонду;
  • Территории земли с расположенными объектами национальной безопасности или военными объектами.

Знайте, что при использовании земли не по прямому назначению арендатор рискует получить отказ в предоставлении права перевода статуса земли из аренды в собственность. Чаще всего такая ситуация возникает в отношении арендаторов, которые возвели капитальное строение для ИЖС на территории земли, не предполагающей возможности ведения строительства. Строение нельзя оформить как собственность, а землю, на которой строение воздвигнуто, нельзя переоформить из аренды в собственность.

Особенности оформления земли

Чтобы перевести землю из состояния аренды в собственность, узнайте определенные моменты, связанные с этой процедурой. Если переводить землю без построек, то избежать участия в торгах не получится. По итогу проведения аукциона нет гарантий того, что заявитель сможет предложить максимальную стоимость и стать собственником желаемой территории.

Чтобы получить конкретный участок земли в собственность, необходимо совершить ряд мероприятий. Начать необходимо с поиска собственника земельного участка. Если собственник найден или законный наследник, то, возможно, получится договориться о стоимости и способах оплаты, согласовать сроки выплаты средств и составить договор купли-продажи земельного участка.

Такой вариант является оптимальным и наиболее действенным. Если собственник земельного участка не обнаружен, подайте соответствующее заявление на получение земли в собственность в органы местной администрации. В заявлении укажите намерение приобрести в собственность бесхозную территорию, в отношении которой не удалось определить собственника или наследника.

Прикрепите к прощению все документы и справки, запросы и требования, которые оформляли при поиске владельца земельного участка.

После подачи заявления органы исполнительной власти рассматривают сведения и проверяют представленные документы. Затем, данный участок ставится на учет органами местного самоуправления на 1 год. За это время владелец участка должен дать о себе знать.

Если в течение года собственник не появился, земля не обрабатывается, хозяйственная деятельность на территории участка не ведется, тогда через суд земля признается бесхозной и поступает в распоряжение муниципалитета.

После приобретения статуса государственной территории данный участок земли можно взять у государства в аренду и далее действовать по описанной выше схеме.

Если земельный участок арендован с целью возведения индивидуального жилья, то такой участок допускается получить в собственность. Для этого нужно предоставить сведения о том, что территория применена в соответствии с прямым назначением. Проверять будут наличие возведенных объектов, начатого строительства или заложенного фундамента. Многие арендатору для доказательства начатых работ по строительству просто вырывают несколько ям и все.

Долее необходимо оформить постройку в качестве жилого помещения, если дом построен, в качестве незаконченного объекта строительства, если работы все еще не завершены. После получения свидетельства права собственности на недвижимый объект на территории участка, разрешается подавать заявление на приобретение земли в собственность на указанном основании.

Выкупить землю в собственность из аренды, если территория предоставлялась под ИЖС, составит примерно 2,5% от стоимости на основании кадастровой оценки.

Знайте, что существует перечень условий для граждан, чтобы взять землю в аренду под ИЖС:

  • Инициатор процесса никогда прежде не имел в собственности участок под ИЖС или землю для осуществления хозяйственной деятельности в личных целях;
  • Физическое лицо проживает в частном жилом помещении, но не имеет права собственности в отношении такого помещения;
  • Желающий приобрести землю под ИЖС представляет собой специалиста, приехавшего в сельскую местность после получения образования и заключения трудового договора с органами местного самоуправления;
  • Гражданин является сотрудником бюджетной организации местного поселения, при этом имеет статус молодого специалиста после завершения образовательного процесса по специальности.

Земля для ИЖС передается в аренду гражданам на 3 года. Через 3 года на территории уже должно быть воздвигнуто жилое помещение, зарегистрировано и только после этого владелец здания и арендатор земли имеет право подавать заявление на выкуп земельного участка в собственность.

Приобретая землю для возведения капитального строения с целью использовать в качестве гаража, сначала арендуйте территорию, затем постройте гараж, зарегистрируйте право собственности на объект недвижимости и после этого подавайте заявление на выкуп территории под гаражом.

Прежде чем начинать действия по переводу земли из аренды в собственность, оформите гараж в собственность. Помещение можно строить самостоятельно, получить в наследство или по договору дарения, главное, зарегистрировать право собственности на гараж. Только потом необходимо подать заявление на перевод земли в собственность и действовать по заранее утвержденной схеме.

Территория земли под гаражом приобретается в собственность на таких же условиях, что и иной вид земельного участка. Необходимо зарегистрировать и получить свидетельства прав собственности на объект имущества, далее по упрощенной схеме получить право собственности на земельный участок, доказав, что являетесь собственником гаража.

Знайте, что выкупить участок под гараж необходимо, если в отношении территории с гаражом заключался договор аренды. Если земля передавалась под строительство гаража бессрочно и на безвозмездной основе, то выкупать землю не надо.

Выкупить землю у государства можно и в случае, если территория приобреталась в аренду под ЛПХ. Учтите только то отличие, что стоимость выкупа формируется не от рыночной цены на участок земли, а определяется процентом от кадастровой стоимости территории.

Земельный участок, предусмотренный для ведения огороднической деятельности, может быть выкуплен частным лицом и организацией.

Главное, необходимо придерживаться следующих условий применения участка:

  • Договор аренды заключается с заинтересованным лицом на срок не менее трех лет;
  • Заявление с намерением выкупить землю без проведения торгов подается в администрацию поселения бесплатно в течение действующего срока договора аренды;
  • Арендатор не должен нарушать условия договора и эксплуатации земли.

Знайте, что земли для с/х деятельности оцениваются по кадастровой стоимости. В некоторых регионах страны существует практика предоставлять землю на срок более 10 лет в аренду с правом приобретения земли после установленного срока эксплуатации территории без нарушения правил и видов разрешенного использования земли.

4 способа перевести землю из аренды в собственность

Способы оформить земельный участок из аренды в собственность

  1. Использовать льготу на бесплатное получение земли от государства для перевода уже имеющегося земельного участка из аренды в собственность;
  2. Выкупить землю у государства по кадастровой стоимости на аукционе;
  3. Выкупить арендованный земельный участок под оформленным в собственность объектом строительства за 1,5-20% кадастровой стоимости (ниже рассмотрим подробнее);
  4. Через суд (например, когда договор аренды закончился).

Другими словами, правом выкупа земельного участка без аукциона обладают лица, которые используют землю на праве аренды, а также имеют на участке строение, которое являются их собственностью, при условии, что данный ЗУ не изъят и не ограничен в имущественном обороте.

Рассмотрим каждый из видов разрешенного использования подробнее.

Условия для перевода земли из аренды в собственность

1. Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

На участке под ИЖС построен капитальный жилой дом, введен в эксплуатацию и документально оформлен в собственность. Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения находящиеся в собственности лиц, арендующих данный ЗУ.

При этом, земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения:

  1. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке.
  2. Кроме того, приобретая в аренду такой участок, придется в течение трёх лет построить дом по согласованному в органах местного самоуправления проекту, выполненному лицензированной проектной организацией.
  3. По окончании строительства дом нужно по всем правилам зарегистрировать в административных органах и получить техпаспорт. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» — является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Если участок под ЛПХ и расположен на земле населенного пункта — это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны — называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

3. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ, ДНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок для ведения садоводства или огородничества, который расположен в пределах земель населенных пунктов, также нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка. Кроме того, если вы состоите в садоводческих, дачных, огороднических товариществах или кооперативах, то до 31.12.2020 года попадаете под упрощенный порядок оформления участков на землях сельскохозяйственного назначения (дачная амнистия).

Участок на земле для сельского хозяйства, но с разрешением использовать его под дачное строительство, обойдется в разы дешевле, чем участок в населённом пункте. Каких-либо ограничений на возводимые постройки тут не налагается, но могут возникнуть проблема с пропиской.

Если сельхозземля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя.

Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства. Однако есть возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, открыть КФХ или ЛПХ.

4. Сельскохозяйственные земли (СХ)

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка — 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 — ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона — Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 — Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Другими словами, чтобы перевести землю сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность, нужно использовать участок по назначению не менее 3-х лет.

Порядок оформления земли из аренды в собственность под домом

Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже).

Порядок действий следующий:

  1. Получить кадастровый паспорт на построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Во время действия земельной амнистии (уточнять в кадастровой палате) достаточно построить только фундамент;
  2. Оформить дом в собственность;
  3. Написать в Администрации, на территории которой расположен ЗУ, заявление о желании выкупить земельный участок под зданием, находящимся в вашей собственности. Согласно Правилам выкупа, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом выкупа земли под объектом строительства, оформленным в собственность;
  4. Подписать подготовленные Администрацией договора купле-продажи и в указанный срок оплатить указанную в догорове сумму (безнал);
  5. Подать документы в РосРеестр (через МФЦ «Мои документы») на регистрацию права собственности Более подробно о том, как оформить купле-продажу земельного участка, я рассказываю здесь.

Документы для оформления земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

  1. Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
  2. Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
  3. Кадастровый паспорт на земельный участок;
  4. Кадастровый паспорт на построенный объект;
  5. Выписка из ЕГРН на построенный объект. Заказать информацию из ЕГРН можно и в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей. Данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

Для собственников зданий и сооружений, которые когда-то были приватизированы, цена перевода в собственность составляет фиксированный процент в зависимости от расположения участка:

  • В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) — стоимость выкупа равна 20 % от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве — цена выкупа 20 %; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам);
  • В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
  • В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога. Например, в Московской области — 10-кратная ставка земельного налога. Размер налога для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально.

Как правило цена оформления земельных участков аренды в собственность для муниципальных (поселковых, сельских) земель не превышает 3% кадастровой стоимости. Для городов — 15-20%. Помните, что арендованным имуществом обладают, а не владеют.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Законом о приватизации земельных участков в Российской Федерации предусмотрены следующие ограничения смены собственности:

  • Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
  • Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
  • Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
  • Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
  • Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
  • Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
  • Земли Министерства Обороны.

Проблемы при переводе земли из аренды в собственность

Чиновники Екатеринбурга начали подавать в отношении собственников судебные иски, доказывая, что те не имели права выкупать участки, так как дома на них были нежилыми, бутафорскими. К сожалению, такой подход затронул и добросовестных приобретателей, которые долго ждали наделы и буквально на последние средства строили на них жилье.

Главный специалист отдела подготовки правоустанавливающих документов земельного комитета Наталья Турыгина сообщила, что в суд представлены иски к 25 гражданам. Таким способом решено оспорить 37 договоров купли-продажи земли. Среди ответчиков есть собственники двух, трех и даже семи участков.

По результатам рассмотрения исковых заявлений 21 соглашение признано недействительным. При этом по 19 наделам восстановлены арендные правоотношения. Два участка остались в частной собственности, но строения на них признаны неиндивидуальными жилыми домами. Такие судебные решения дали возможность взыскать с граждан разницу между кадастровой стоимостью и выкупной ценой. Наталья Турыгина отметила, что суд не выявил нарушений в процедуре заключения лишь трех соглашений.

Чем закончилась история в Екатеринбурге, читайте здесь.

Действия в случае отказа в выкупе участка

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

  1. Запрашиваете заключение архитектуры.
  2. Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
  3. Составляете претензионное письмо и направляете собственнику участка.
  4. Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
  5. Приходите в суд и говорите приблизительно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную.
  6. Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован — вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
  7. Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли ЗУ.