Форма и содержание договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика и элементы

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса).

Характеристика договора найма жилого помещения: он является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем могут выступать граждане и юридические лица, а нанимателем – только физическое лицо.

Форма договора найма жилого помещения может быть только письменная.

Срок договора найма жилого помещения может быть как определенный, так и неопределенный.

Виды договора найма жилого помещения:

  • договор социального найма жилого помещения;
  • договор коммерческого найма жилого помещения. Названные выше виды договора найма жилого помещения различаются между собой:
  • основаниями их заключения;
  • формой собственности наймодателя на сдаваемое в наем жилое помещение;
  • размером жилого помещения, являющегося предметом договора;
  • сроком действия договора;
  • способом определения оплаты за пользование жилым помещением;
  • условиями договора;
  • правомочиями сторон договора;
  • источниками их правового регулирования.

Оба вида договора регулируются гл. 35 Гражданского кодекса, однако к договору социального найма относятся только семь из восемнадцати статей. Это ст. 672, 674, 675, 678, 680, 681, п. 1–3 ст. 685 Гражданского кодекса. Кроме них указанный вид договора регулируется Жилищным кодексом, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. и рядом других нормативных актов.

  • Договор социального найма жилого помещения
  • Правомочия сторон договора социального найма жилого помещения
  • Договор коммерческого найма жилого помещения

Гражданское право

136 1. Понятие и содержание договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения является одним из средств реализации права граждан на жилье, которое предусмотрено и гарантировано ст. 47 Конституции Украины. По этому договору происходит удовлетворение такого основного материального условия жизни человека, как обеспечение его жильем. Особенность договора найма жилого помещения состоит в том, что он является одним из видов гражданско-правовых договоров, направленных на временную передачу имущества (жилья) в пользование и вместе с тем основным договором жилищного права.

В зависимости от вида жилого фонда, по поводу которого заключается договор, ГК предусматривает регулирование договора найма жилого помещения в домах государственных, коммунального и общественного жилых фондов и договора найма жилого помещения в домах частного жилого фонда.

Договор найма жилья в государственном и общественном жилых фондах опосредствует распределительные отношения жилой сферы, если государство или общественные организации определенной мерой гарантируют гражданам, которые требуют улучшения жилых условий, безвозмездное получение жилья из этих фондов. Эти отношения являются договорными, но определенной особенностью в их регулировании и защите дают возможность говорить о наличии некоторых черт публичного характера.

Договор найма жилья в частном жилом фонде опосредствует рыночные отношения, которые складываются в жилом секторе, и имеют ярко выраженные признаки частного договорного права.

В ГК Украины предусмотрено регулирование договора найма жилья 17 статьями (810—826). Законодатель выделяет договор найма жилья, которое является объектом права государственной или коммунальной собственности. Основания, условия, порядок заключения и прекращения настоящего договора устанавливается законом и положения Кодекса применяются к такому договору, если другое не установлено законом. В ГК прямо не назван, но предусмотрен и урегулирован договор, который заключается в частном жилом фонде. В литературе настоящий договор уже получил название «коммерческий договор найма жилья».

Вместе с тем существуют характерные признаки, присущие договору найму жилья, в целом независимо от вида жилого фонда, по поводу которого он заключается.

В общем виде договор найма жилья можно определить как договор, по которому одна сторона собственник жилья(наймодатель) обязана передать другой стороне (нанимателю) за плату жилье для проживания в нем на определенный срок.

Сторонами в договоре найма жилья являются наймодатель и наниматель. Согласно ст. 813 ГК Украины сторонами в договоре найма жилья могут быть как физические, так и юридические лица. Однако, если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц — в этом состоит специфика договора найма жилья, которое может использоваться только для личного проживания людей и не может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому, например, юридическое лицо, которое заключило договор найма жилья, должно заключить договор поднайма или договор ссуды, согласно которому физическое лицо, которому передается жилье в пользование, будет использовать его для своего проживания.

Договор найма жилья заключается в письменной форме. Поскольку обязанность передать имущество (предоставить жилье) и вносить плату возникает с момента достижения сторонами согласия, а фактические действия происходят лишь после того, как договор осуществился, договор найма жилья является консенсуальным. Договор найма жилья является возмездным, а поэтому с одной стороны, наниматель, платя определенное вознаграждение наймодателю, получает в пользование его имущество; с другой стороны, наймодатель, предоставляя право пользования жильем, получает право на оплату за найм. Вместе с тем договор носит взаимный характер-двусторонний, так как правам и обязанностям наймодателя отвечают права и обязанности нанимателя.

Размер и порядок оплаты может устанавливаться как договоренностью сторон (в частном жилом фонде), так и в централизованном порядке органами государственной власти или органами местного самоуправления (в государственном, коммунальном и общественном жилых фондах). Договор найма жилья является двусторонним. Наймодателем может выступать как собственник жилого помещения (государство, местный орган самоуправления, общественная организация), так и уполномоченное собственником лицо (жилищно-эксплуатационная организация). ГК в ст. 813 предусматривает, что нанимателем может выступать как физическое лицо, так и юридическое лицо, которое может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Особенностью настоящего договора является то, что права и обязанности возникают не только у нанимателя, а, как правило, и у лиц, которые постоянно проживают вместе с ним (ст. 816 ГК). В жилищном законодательстве эти лица получили название членов семьи нанимателя. К членам семьи нанимателя принадлежат второй супруг, их дети и родители. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и иные лица, если они постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Предметом договора найма жилья может быть помещение, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них (ст. 812 ГК Украины). Итак, понятие жилье и помещение являются идентичными. Хотя объектом найма может быть квартира в многоквартирном жилом доме, наниматель имеет право пользоваться имуществом, которое обслуживает дом и не является предметом договора найма.

ГК Украины установлено, что договор найма жилья имеет временный и срочный характер, поэтому обязательно в договоре должен указываться его срок.

Необходимо обратить внимание на то, что в зависимости от принадлежности предмета договора к определенному виду жилого фонда существуют некоторые особенности в порядке заключения договора, в объеме прав и обязанностей нанимателя, в порядке и последствиях прекращения договора. В зависимости от этого можно выделить особенности и отличия, которые присущи договору найма жилого помещения в домах государственного, коммунального и общественного жилых фондов и договора найма жилого помещения в частном жилом фонде.

Собственник жилья может использовать его как для личного проживания и проживания с ним членов семьи, так и сдавать для проживания другим лицам на основании договора найма жилья.

Основания, условия и порядок заключения договора найма жилья в государственном и коммунальном жилых фондах определяются жилищным законодательством — ЖК Украины. Договор найма жилого помещения в частном жилом фонде направленный на передачу жилья во временное пользование и потому, как правило, заключается на определенный срок. В ГК Украины договор найма жилья заключается на срок, установленный договором, а если в договоре предусмотрено, что он не определен, то считается, что договор заключен сроком на пять лет.

Договор найма жилого помещения в государственном, коммунальном и общественном жилых фондах направленный на передачу жилья в постоянное пользование и по сути является пожизненным.

Понятие и содержание договора найма жилого помещения

В статье 671 ГК содержится общее понятие договора найма жилого помещения,

определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды.

Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625) могут субсидиарно применяться

к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают

специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает

из существа жилищных правоотношений.

Содержание комментируемого договора составляет предоставление жилого

помещения (ст. 673) во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678)

за плату (ст. 682 ГК).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 выделен особый договор

социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.

Во-первых, предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения

расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального

использования. В статье 12 Закона РФ от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной

жилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования.

В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего

общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма,

которые определены Жилищным кодексом РСФСР 1983 года, жилые помещения, предоставляемые

гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах,

специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору

найма. В соответствии со ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики

доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по

договору аренды, определяются Правительством РФ, правительствами республик

в составе РФ, а также органами государственного управления субъектов РФ.

Во-вторых, установлено равенство прав и обязанностей постоянно проживающих

вместе с нанимателем членов его семьи.

В-третьих, допускается замена нанимателя любым членом семьи как по их

требованию, так и в случае его выбытия из жилого помещения по любой причине.

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого

помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются

жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики,

Жилищным кодексом РСФСР и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются

к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Кодексе

случаях. Имеются в виду форма договора (ст. 674), сохранение договора найма

при смене собственника жилого помещения (ст. 675), обязанности нанимателя

жилого помещения (ст. 678), о временных жильцах (ст. 680), ремонт жилого помещения

(ст. 681), договор поднайма (пп. 1-3 ст. 685). Во-вторых, нормы главы 35 ГК

регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если

иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Фактически в Кодексе, как и в Законе об основах федеральной жилищной

политики, идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных

отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом

договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной

жилищной политики договором найма, а договор найма — договором аренды. Последний

определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору

и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную

плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется

использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную

плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает

соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю

и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как

правило в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет

право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо

от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению,

своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст.

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального

найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также

дает основание для вывода о том, что ст. 672 применяется ко всем заключенным

до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах

государственного и муниципального жилищного фонда.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое

лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное

образование, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц), а

в договоре социального найма — все названные субъекты за исключением граждан

и юридических лиц, основанных на частной форме собственности.

Нанимателем может быть только гражданин. Это прямо указано в п. 1 ст.

677 Кодекса. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только

по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для

проживания граждан. Поскольку арендатор не может выступать в качестве наймодателя,

то есть передавать жилое помещение в пользование на основании договора жилищного

найма, он вправе, очевидно, предоставлять арендованное жилое помещение гражданам

лишь в безвозмездное пользование (ст. 680) или в поднаем (субаренду) (ст.

Применительно к аренде жилых помещений юридическими лицами сохраняет

свое значение ст. 17 Закона об основах федеральной жилищной политики, согласно

которой не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного

и муниципального жилищного фонда без согласия всех проживающих в них совершеннолетних

В статье 675 ГК содержится важное условие, обеспечивающее стабильность

и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том

числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной

собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма

жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре

(наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать помимо нанимателя и другие

граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

В отличие от договора социального найма, по которому жилое помещение для постоянного

пользования может быть предоставлено только нанимателю и членам его семьи,

по договору найма круг таких лиц не ограничен. Существует и еще одно важное

различие. В договоре социального найма все постоянно проживающие члены семьи

пользуются равными с нанимателем правами и несут равные обязанности, а совершеннолетние

члены семьи к тому же солидарно с нанимателем отвечают по обязательствам,

вытекающим из договора (ст. 53 ЖК). В то же время в договоре найма постоянно

проживающие с нанимателем лица имеют только равное с ним право пользования.

В соответствии со ст. 677 ГК обязанности по договору найма, а также ответственность

за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающие условия

договора, несет сам наниматель. Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено,

что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой

соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем

должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями

и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора

при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане

на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только

с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих

на жилой площади лиц. Предоставление жилого помещения по договору найма не

обусловлено необходимостью соблюдать требования о норме жилой площади. В то

же время вселение других лиц в период действия договора допускается лишь при

условии соблюдения такой нормы (ст. 679 ГК). В настоящее время норма жилой

площади установлена в 12 м2 на одного человека (ст. 38 ЖК).

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно

проживающих лиц, а также соблюдать требования о норме жилой площади не распространяются

на случаи вселения несовершеннолетних детей.

В то же время при договоре социального жилищного найма для вселения других

лиц достаточно согласия всех постоянно проживающих на этой жилой площади лиц

(ст. 54 ЖК). При этом предусмотрено, что такое согласие должно быть выражено

в письменной форме. Применительно к договору найма письменной формы выражения

согласия не требуется.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних

постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель

и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п.

1 ст. 686 ГК). Замена нанимателя как стороны в договоре может произойти и

при его выбытии из жилого помещения по любой причине (в том числе и в связи

со смертью). В этом случае согласия наймодателя на замену нанимателя не требуется:

нанимателем по общему согласию становится один из постоянно проживающих граждан,

а при недостижении согласия все становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686).

В соответствии со ст. 673 ГК объектом договора найма жилого помещения

может быть дом, часть дома, квартира или часть квартиры. Обычно объектом договора

жилищного найма, как и договора социального жилищного найма, является отдельная

квартира. Однако допускается заключение договора и на часть квартиры, то есть

одну или несколько комнат в коммунальной квартире. В этом случае также должно

быть непременно соблюдено требование об изолированности жилого помещения.

Смежные жилые комнаты могут быть объектом только одного договора найма.

В качестве необходимого требования, предъявляемого к объекту договора

найма, указана пригодность жилого помещения для постоянного проживания. В

ГК категория «пригодности» жилого помещения не раскрыта.

Жилищный кодекс РСФСР для разных ситуаций устанавливает различные требования,

которым должно соответствовать жилое помещение. Так, жилое помещение, предоставляемое

в порядке улучшения жилищных условий (по действующему законодательству — по

договору социального найма жилой площади), должно отвечать санитарным и техническим

требованиям и быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного

пункта (ст. 40 ЖК). В то же время при выселении граждан по основаниям ст.

95, 108 и др. ЖК с предоставлением другого помещения это помещение должно

отвечать только санитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным

для проживания (ст. 97 ЖК).

В статье 673 ГК речь идет лишь о пригодности жилого помещения, то есть

предъявляется минимум требований. Это означает, что объектом договора найма

может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только

санитарным и техническим требованиям, следовательно, такое, в котором возможно

проживание человека без угрозы для его здоровья. При определении пригодности

жилья исходят из строительных норм и правил, противопожарных и санитарных

требований. Например, жилые помещения не должны располагаться в подвальных

и полуподвальных (цокольных) этажах, высота от пола до потолка должна составлять

не менее 2,5 м , должно быть естественное освещение и т. п. Непригодность жилых

помещений может быть связана и с физическим износом дома, расположением жилых

помещений в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни зонах и т.

В п. 2 ст. 673 ГК впервые в законодательном порядке закреплено фактически

используемое нанимателями жилых помещений в многоквартирных домах право пользоваться

обслуживающими более одной квартиры помещениями дома, механическим, электрическим,

санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры.

Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. … также отношения между лицами, которые осуществляют предпринимательскую деятельность.

деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем. … (п. 2 ст. 23 Кодекса) и соответственно к его предпринимательской деятельности.

и наиболее подробно те, которые были в большей степени характерны для … Уже через несколько месяцев после принятия Кодекса права частных предпринимателей.

Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Комментарий к части первой.

Статья 171. Незаконное предпринимательство. … Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях статьи Кодекса содержат принципиально различные нормы для предпринимателей и лиц.

2. В предпринимательской деятельности комплексный, всесторонний подход к … Этот кодекс еще не принят). Второй элемент представлен нормами гражданского права в «действии», в «работе».

Форма и содержание договора найма жилого помещения

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики». В 1991 г. принимается Закон РСФСР «О внесении изменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», на основании которого пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды.

Законодатель на протяжении последних 30 лет неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско — правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта — Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Еще более сложна судьба этого договора в настоящее время. Дело в том, что Жилищный Кодекс РСФСР формально не признан утратившим силу, однако он действует только в случаях, если он не противоречит более поздно принятому законодательству. Положение еще более осложнено тем, что Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» внес довольно много нового в регулирование жилищных правоотношений, в частности, впервые разделив жилищный фонд на предоставляемый гражданам на основании договора коммерческого найма и по договору социального найма.

Вопросы жилищного законодательства в соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а Федеральный законодатель, по сути, ограничил свое влияние на уровне названного выше Федерального закона и ряда положений Гражданского Кодекса РФ, то органы государственной власти субъектов Российской Федерации проводят очень разнообразную политику в вопросах регулирования жилищных правоотношений на своей территории.

Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище: «Никто не может быть произвольно лишен жилища» (ст. 40); «Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях установленных федеральным законом, или на основании судебного решения (ст. 25). Она в значительной мере расширила перечень оснований приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут покупать, менять жилье. «Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату…» (ст. 40 Конституции РФ), эта статья указывает на договор социального найма.

Существует также ряд законодательных актов, изданных Президентом РФ и Правительством РФ по данному вопросу, например — Указ от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приватизации жилья», Указ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» и другие.

Сейчас основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, являются Гражданский Кодекс (ГК) и Жилищный Кодекс (ЖК). ЖК — комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

Понятие и содержание договора найма жилого помещения

В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации прав человека принятой резолюцией 217 А Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г., «каждый человек имеет право на такой жилищный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в других основополагающих международно — правовых документах о правах человека, включая международный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (ст. 10). «Действующее международное право». Причем, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. , право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человека места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54 -Ф3, С3 РФ.

С учетом требований международно — правовых актов Конституция РФ Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

(ст. 40) провозглашена в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище — одно из важнейших социально — экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей. В Конституции РФ закреплены следующие основные положения:

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанием в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами.

Как закреплено в Основах Федеральной жилищной политики «Жилье. Нормативные акты и их применение», ст. 671 — 672 ГК РФ Официальный текст по состоянию на 1 ноября 2000 года, право граждан на жилище обеспечивается путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального пользования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды жилого помещения либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищного фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Из вышеприведенных положений законодательства следует, что конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного и постоянного пользования гражданином имеющимся у него жилым помещением во всех разновидностях жилого фонда, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий путем, главным образом, приобретения другого жилища.

В ст. 3 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» прописаны обязанности органов государственной власти и местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище. Органы государственной власти и местного самоуправления обеспечивают:

1) Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставление гражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи в государственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

2) Доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве, приобретении и аренде жилья…

В федеральном жилищном законодательстве не дается четкого понятия жилья. Под термином жилище (жилье) понимается особое сооружение или помещение предназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование). В основах жилищной политики указано: под жилищем, жилым помещением понимается жилой дом, квартира, комната, иные объекты жилищного фонда, предназначенные и пригодные для постоянного проживания или временного пребывания граждан. Согласно ст. 40 ЖК РСФСР и ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, быть пригодным для проживания граждан. Причем жилое помещение, объектом которого является договор социального найма , должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

Исходя из того, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Статья 20 ГК устанавливает, что местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Из смысла ст. 2 Закона Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации следует, что под лицами проживающими по месту жительства, понимаются граждане, которые на законном основании являются собственниками жилых помещений либо их нанимателями (поднанимателями), а также постоянно или преимущественно проживающие в жилых помещениях на других основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другие строения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит государственной регистрации (2.1. ст. снов федеральной жилищной политики ).

Информационное Агентство «Финансовый Юрист»

47. Понятие, стороны, форма и содержание договора найма жилого помещения. Отличие социального от коммерческого найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Дог-р заключается в письм форме.Переход права собств-ти на занимаемое по дог.найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения дог-ра. При этом новый собств-к становится наймодателем на условиях ранее заключенного дог-ра найма.

Сторонами являются наймодатель и наниматель. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения м.б. только физ.лицо. Юридическим лицам жилое помещение м.б.предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юр.лицо может использовать жилое помещение только для проживания гр-н.

Договор является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающим.

Предметом дог-ра явл-ся изолированное жилое помещение, т.е.помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей. Помещение д.б. изолированным, т.е иметь отдельный вход.

Соц найм заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, ком найм— при сдаче внаем жилья с целью получения дохода.

Договор коммерч найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок, размер и порядок внесения платы, распределение обязанностей по ремонту и др. Заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.

ДКН заключается на срок, не превышающий 5 лет. Однако срок не является существенным условием, поскольку если он не указан в договоре, то считается заключенным на 5 лет.

Договор соцнайма м.б. заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения: -нуждаемость в улучшении жилищных условий, -постоянное проживание в конкретном населенном пункте, -состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Договор соцнайма заключается непосредственно только на основании выданного гражданину ордера. ДСН является бессрочным. Стороны в ДСН определяются ордером. Если жилое помещение относится к муниц.жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает ОМС или муниципальная ЖЭО. Если входят в состав гос.жил.флнда, наймодателем является гос.предприятие или учреждение, на балансе которых находится жилое помещение. Объект ДСН точно определен ордером, и стороны не могут его изменять.

Обязанности наймодателя: — обязан предоставить нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; -осуществлять

Различия социального и коммерческого найма жилья:

— Дог-р соц.найма бессрочный,а дог-р коммерч.найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключ. дог-ра найма жил.помещ. на нов. срок;

— различны основания расторжения договоров соц и коммерч наймоа жилья;

— различен объем прав сторон;

— квартирная плата по дог-ру коммерч найма жилья уст-ся по соглашению сторон, а в отношениях по соц найму опред-ся нормативными актами.

Расторжение дог-ра найма жилого помещения. 1) По инициативе нанимателя м.б. с согласия всех проживающих с письменным предупреждением за 3 мес., м.б. в суд.порядке. 2) По инициативе наймодателя (невнесение платы за 6 мес., разрушение или порча жилых помещений).

По решению суда м.б. установлен срок для устранения порчи, но не более года. Если этого не произошло, дог-р м.б. расторгнут. Суд по просьбе нанимателя может отсрочить решение еще на год.

Дог-р м.б. расторгнут по инициативе любой из сторон, если помещение находится в аварийном состоянии.

Временные жильцы. Правом постоянного проживания обладают члены семьи нанимателя: супруг, дети, родители. Наниматель вправе вселять в помещение др.лиц только с согласия всех проживающих и уведомления наймодателя. Это безвозмездное проживание, срок – не более 6 мес.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Отв-ть за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее 7 дней со дня предъявления соотв-го требования нанимателем или любым гр-ном, постоянно с ним проживающим.

64. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, форма, содержание.

По договору найма ЖП (ЖП) одна сторона — собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить др. стороне (нанимателю) ЖП за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Разновидностью договора найма является наем ЖП в гос. и мун. фонде социального пользования (социальный наем).

ЖП м.б. предоставлено ЮЛ только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать это помещение по прямому назначению — для проживания граждан.

Условия данного договора. Субъектами договора являются:

наймодатель — собственник или управомоченное им лицо;

наниматель — могут быть только граждане.

Объектом договора является изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры и т.д.). Оно д.б. благоустроенным применительно к условиям данного нас. пункта, отвечать уста-ным санитарным и техническим требованиям.

В мноквартирных домах наниматели наряду с ЖП имеют право пользования общими помещениями дома (подъезды, лестницы), механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами или внутри квартиры (лифты, мусоропровод).

Договор найма ЖП заключ. в письменной форме. Несобл. данного требования не влечет недейст-сть договора, но лишает стороны ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Существенным условием договора найма является размер платы за ЖП. Размер и сроки устанавливаются по согл.сторон. Макс. размер платы м.б. предусмотрен законом, в таком сл. плата, предусмотренная договором, не должна превышать этот размер. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор найма имеет срочный характер: м.б. заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

В сл., когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Права и обязанности сторон:

наймодатель: 1) обязан передать ЖП свободным (фактически и юридически), в состоянии, пригодном для проживания; 2) обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию ЖП, обеспечивать предоставление ком. услуг, проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг; 3) обязан осуществлять капит. ремонт ЖП, если иное не предусмотрено законом; 4) вправе давать согласие: — на переустройство и реконструкцию ЖП нанимателем; — на переоборудование жилого дома, влекущее существенное изменение условий пользования им; -на вселение граждан, постоянно проживающих вместе с нанимателем; -на вселение временных жильцов; -на заключение нанимателем договора поднайма; — на замену нанимателя по договору найма ЖП.

При переходе права собственности на ЖП новый собственник становится наймодателем по договору найма на тех же условиях. Договор найма при смене собственника не расторгается и не изменяется.

Наниматель: 1) обязан использовать ЖП только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надл. состоянии; 2) обязан своевр. вносить плату за ЖП, вносить самост. плату за ком. услуги, если иное не уст. договором; 3) обязан осущ. текущий ремонт ЖП, если иное не уст. договором; 4) может переоборудовать и реконс-вать ЖП только с согласия наймодателя; 5) может переоборудовать жилой дом, что приведет к существенным изм. условий пользования этим помещением, только с согл. наймодателя; 6) вправе вселять граждан, постоянно с ним проживающих, в ЖП с согласия наймодателя. При вселении несовер-них детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно прожив. совместно с нанимателем, имеют = с ним права по пользованию ЖП. Однако ответ-сть за действия таких граждан перед наймодателем несет наниматель. Допуск. закл. договора между нанимателем и гражданами, постоянно с ним прожив-ми, об установлении солидарной ответ-сти перед наймодателем (сонаниматели). По треб. нанимателя и граждан, постоянно с ним прожив. с согласия наймодателя, наниматель м.б. заменен одним из проживающих с ним соверше-ним гражданином. В сл. смерти нанимателя договор прод. действовать на тех же услов., а нанимателем стан. один из граждан, проживавших вместе с прежним нанимателем;

7) вправе с согласия граждан, постоянно с ним прожив., и с предварительным уведомл. наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). Срок проживания пользователей — не более 6 месяцев. Пользователи не приобретают прав на ЖП и не несут ответ-ть. Они обязаны освободить его по истеч. срока проживания или не позднее 7 дней после такого требования нанимателя (если срок не установлен); 8) имеет право на преимущественное закл. договора на новый срок. Наймодатель за 3 месяца до истеч. срока договора должен предложить закл. договор на тех же или иных усл.; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в теч. не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор счит. продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать ЖП внаем, но позже заключил договор с др. лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недейст-ным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора;

9) вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответ-сть перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма закл. на срок не более срока договора найма, является возмездным и м.б. заключен только с соблюд. требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора найма ЖП. Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Такой договор м.б. расторгнут в судебном порядке по требованию:

1) наймодателя, в сл. если наниматель: — не вносит плату за ЖП за 6 мес., а при краткоср. найме в сл. невнесения платы более 2 раз; — разрушает или портит ЖП; — продолжает использовать ЖП не по назнач., систематически нарушать права и интересы соседей после предупрежд. наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истеч. срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;

2) по требованию любой из сторон в договоре, если: — помещение перестает быть пригодным для пост. проживания, а также в случае его аварийного состояния; — наниматель или лица, за кот. он отвечает, используют ЖП не по назначению; — в др. сл., предус-ных жилищ. зако-вом.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из ЖП только на основании решения суда.

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения.

Договор найма имеет срочный характер: м.б. заключен на срок не более 5 лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на 5 лет.

В сл., когда договор найма заключен на срок менее 1 года, наниматель ограничивается в ряде своих прав. Так, он не может поселить граждан, с ним проживающих, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, не вправе сдавать помещение в поднаем, не может заменить себя в договоре другим нанимателем.

Наймодатель за 3 месяца до истеч. срока договора должен предложить закл. договор на тех же или иных усл.; отказаться от продления в связи с решением не сдавать помещение в теч. не менее 1 года. Если наймодатель не исполнил данной обязанности, договор счит. продленным на тот же срок и на тех же условиях. Если наниматель отказался от продления договора с решением не сдавать ЖП внаем, но позже заключил договор с др. лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недейст-ным и возмещения убытков, а также возобновления с ним договора; 9) вправе с согласия наймодателя передать часть или все помещение в пользование поднанимателю. Последний не приобретает самостоятельного права пользования помещением, а ответ-сть перед наймодателем несет наниматель. Договор поднайма закл. на срок не более срока договора найма, является возмездным и м.б. заключен только с соблюд. требования о норме жилой площади на одного человека. На данный договор не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Расторжение договора найма ЖП. Наниматель вправе расторгнуть договор найма в любое время, письменно предупредив об этом наймодателя за 3 месяца.

Такой договор м.б. расторгнут в судебном порядке по требованию:

1) наймодателя, в сл. если наниматель: — не вносит плату за ЖП за 6 мес., а при краткоср. найме в сл. невнесения платы более 2 раз; — разрушает или портит ЖП; — продолжает использовать ЖП не по назнач., систематически нарушать права и интересы соседей после предупрежд. наймодателя об устранении данных нарушений. Суд может предоставить нанимателю срок для устранения данных нарушений, но не более 1 года. По истеч. срока при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор;

2) по требованию любой из сторон в договоре, если: — помещение перестает быть пригодным для пост. проживания, а также в случае его аварийного состояния; — наниматель или лица, за кот. он отвечает, используют ЖП не по назначению; — в др. сл., предус-ных жилищ. зако-вом.

При расторжении договора найма наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, подлежат выселению из ЖП только на основании решения суда.

Круг членов семьи нанимателя жилого помещения (ЖП), их правовой статус.

Ст. 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане: 1. Нанимателем по договору найма ЖП м.б. только гражданин. 2. В дог. д.б. указаны граждане, постоянно проживающие в ЖП вместе с нанимателем. При отсутствии в дог. таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679. Граждане, пост. проживающие совместно с нанимателем, имеют = с ним права по пользованию ЖП. Отношения между нанимателем и такими гражданами опред. законом. 3. Наниматель несет ответ-сть перед наймодателем за действия граждан, пост. проживающих совместно с ним, кот. нарушают условия дог. найма ЖП. 4. Граждане, пост. проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в ЖП, несут совместно с нанимателем солидарную ответ-сть перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Статья 679. Вселение граждан, пост. проживающих с нанимателем: С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, пост. с ним проживающих, в ЖП м.б. вселены др. граждане в качестве пост. прожив. с нанимателем. При вселении несоверше-них детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законно-тва о норме общей площади ЖП на 1 человека, кроме сл. вселения несоверше-них детей.

В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц чл. его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они д.б. указаны в дог. комм. найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения 2 усл.: согласия наймодателя и граждан, пост. проживающих с нанимателем. Вселение возможно при усл. соблюдения треб. о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Искл. является вселение несоверше-них детей любого лица, пост. проживающего в ЖП. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, лиц, которые относятся к членам семьи, и, лиц, кот. м.б. признаны членами семьи. К членам семьи нанимателя ЖП по дог. социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Др. родственники, нетрудо-ные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобр. вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лица м.б. признаны членами семьи нанимателя ЖП по договору соц. найма в судебном порядке.

Если лицо перестало быть чл. семьи, но продолжает проживать в занимаемом по дог. соц. найма ЖП, за ним сохраняются такие же права, какие имеют нани-ль и члены его семьи. Указ. гражданин самост-но отвечает по своим обязат-вам, вытек. из соответ-щего дог. соц. найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им ЖП по дог. соц. найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершен-тних членов своей семьи, в т.ч. временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое ЖП др. граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несоверш-них детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по дог. соц. найма ЖП совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по дог. найма ЖП наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение дог. найма ЖП отдельно с каждым из них (напр., в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на др. постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при соц. найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).