Аванс при покупке новостройки

Оглавление:

Залог и аванс при покупке квартиры

Частью этого правового обязательства является уплата соответствующей денежной суммы в пользу продавца. Это предоставление денежных средств может иметь статус задатка или аванса. Теоретически оба эти решения очень похожи, однако реальные различия появляются в случае, когда одна из сторон прекратит предварительное соглашение.

Что такое аванс при покупке квартиры?

Это сумма денег, которую вы передаете в счет будущих платежей, когда происходит продажа квартир или любой другой недвижимости. Стоит отметить, что понятие аванс отсутствует в Гражданском кодексе. Следовательно, вопросы возможного возврата аванса подлежат общим правилам о выполнении взаимных соглашений. В связи с этим первоначальный взнос при подписании предварительного договора на покупку недвижимости не является слишком хорошим залогом. Продавец может в любой момент найти более рентабельного контрагента и отказаться от продажи.

Что такое залог?

В отличие от аванса, задаток описан в Гражданском кодексе. Вопросы возврата предоплаты при отказе от сделки строго регулируются законом. В соответствии с его положениями, если одна из сторон не соблюдает прописанных условий, то другая может расторгнуть договор и сохранить залог. При этом дополнительный срок не позволит отказаться от купли-продажи недвижимости. Если вторая сторона сама получила залог, от нее при отказе требуют возврата предоплаты в двойном размере.

Мы видим, что это форма, которая мобилизует обе стороны договора. Продавцу невыгодно срывать предварительный договор. В свою очередь сторона, которая приобретает, также не отступит от договора, так как потеряет внесенную предоплату.

Существуют также ситуации, в которых продавец отдает покупателю залог в том же размере. Это происходит когда:

  • Сделка не состоялась, однако ни одна из сторон не несет за это ответственности.
  • Сделка не состоялась, но за это отвечают обе стороны.
  • Договор расторгнут обеими сторонами, в соответствии с решением суда.

В этих случаях во время расторжения предварительного договора возвращается указанная в договоре сумма предоплаты, без ее удвоения. За срок возврата задатка берется дата расторжения договора. Если вам требуется юридическая помощь при покупке или продаже недвижимости, посетите доски объявлений Киев на сайте Бесплатка.

Стоит отметить, что основанием для ходатайства о возврате залога должна быть регистрация предварительного договора. В документе обе стороны могут указать свои условия в отношении последствий, связанных с отказом от договора. Записи Гражданского кодекса применяются только в том случае, когда предварительный договор не содержал ярких правил регулирования и размера возврата задатка.

Пакет документов для покупки квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.»>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.»>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.»>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.»>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.»>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.»>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.»>правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.»>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Откроется в новой вкладке.»>Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие Откроется в новой вкладке.»>получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.»>права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Откроется в новой вкладке.»>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит.
  4. Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.»>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Что выбрать при покупке квартиры: задаток, аванс или залог?

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

  • оформления договора залога;
  • предоставления задатка;
  • авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца, возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс.

Размер задатка при покупке квартиры обязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная. Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора, разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средств дает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки. Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека. Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

сколько нужно заплатить аванса при покупке квартиры

Всё зависит от традиций, которые укоренились в Вашем регионе.
Думаю, что 30-50тр.
А вот как оформить, это уже вопрос к специалисту, который Вам окажет услуги, т.к. даже если Вы скачаете соглашение о задатке (380, 381 ГК РФ) или ПДКП, то не факт, что Вы сможете правильно всё прописать и ПОДСТРАХОВАТЬСЯ в моментах, которые неминуемо будут всплывать.

Добрый день! Сумму аванса надо согласовывать с продавцом либо его представителем. Составляется авансовое соглашение, объект обязуются снять с показов, принимают от Вас деньги, предоставляют необходимую документацию. Не хочу обманывать, нормальных людей больше, но такое сплошь и рядом: принимают аванс от ипотечника и продолжают искать покупателя за наличку.

Сумма аванса — вопрос договоренности сторон. Можете оформить даже не аванс, а задаток — но для Вас, как ипотечника — это более рискованно. Если в авансовом соглашении укажете обязанность продавца снять квартиру с рекламы — значит так он и должен будет поступить.
Документально это все оформляется соглашением об авансе, в котором прописываются все нюансы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

. иногда и при устной договоренности продавец снимает квартиру с рекламы, а иногда — и при просто огромных суммах этого не делает.
Дело не в сумме аванса, поверьте.

Денис, дело не в поиске за наличку, а в том, что банк может не одобрить по каким-либо причинам квартиру и месяц просто вылетает. И покупатель сорвался и другого не искали, и месяц потеряли.

Добрый день Марина. Оформить авансовым соглашением, сумма по договоренности. Обратитесь за сопровождением к специалистам вашего региона http://realty.dmir.ru/orl/agents/. Удачи!

Сумма аванса определяется по договоренности сторон.Сроки тоже.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Дело в том, что при покупке квартиры по ипотеке не только вы принимаете положительное решение, есть еще и банк, который дает вам на приобретение деньги, и который в итоге одобряет конкретную квартиру. посему, где гарантии, что банк не откажет в приобретении именно этой квартиры, и что потом делать продавцу, когда он получит отказ, а квартира уже снята с рекламы — начинать заново. Поэтому продавца отчасти можно понять.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

50-100тр., а там как договоритесь

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет однозначного ответа на Ваш вопрос, ибо надо быть как говорится «в теме». Кому то достаточно 10 тыс. кому то мало и 100 тыс покажется. А кто- то и при принятом авансе будет искать покупателя дальше и в этом нет никакого криминала, просто продавец не хочет терять время в случае если покупателя банк «отфутболит», главное обо всем договорится и обязательно прописать в том документе, который будет регламентировать ваши действия. Лично у меня были примеры выхода на сделку и вовсе без аванса (задатка, предоплаты), очень многое зависит от участников сделки и. ИХ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ!:)

Оплата аванса при покупке квартиры

Здравствуйте Ирина.
Вы наверно сотрудничаете с частным риелтором.
Агент должен получить свое вознаграждение только после того как выполнит свою работу.Найдет покупателя, организует сделку, проведет сделку, вы получите деньги за продаваемую квартиру и передадите квартиру по приемо-передаточному акту покупателю. И только после этого можно сказать что агент выполнил свою работу. По задатку все завистит от отношений с Вашим агентом. И скорей всего если покупатель дал такой большой задаток, то он не откажется от покупки квартиры.
Евгений 8-916-100-75-13

Здравствуйте, Ирина! Оплатить услуги можете в виде задатка, который вносят покупатели агенту, он у него остаётся. В Вашем случае, до сделки должны быть произведены расчёты за услуги риелтору.
Условия договора задатка — по ним осуществляется возврат, либо невозврат денег.
Доверяйте своему специалисту!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Ирина!
У нас в компании обычно расчеты происходят в день подписания договора купли-продажи.
Это уже зависит от того, как Вы договоритесь со своим агентом.
Нормальная практика, когда агентство забирает аванс в качестве своего вознаграждения (если у вас только не альтернативная сделка, т.к. эти деньги пойдут дальше по цепочке), этот же аванс включен в стоимость объекта.
Соответственно, если сделка не состоится, то аванс возвращается покупателю
С уважением, Антонина

Со стороны агента ситуация не совсем корректна. При подписании договора аванса/задатка работа по продаже квартиры не считается выполненной. Агент еще должен будет заниматься организацией подписания договора купли-продажи, сбором документов, регистрацией и присутствовать лично на всех мероприятиях, до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Поэтому было бы целесообразно платить комиссионные только после подписания договора купли-продажи квартиры. Если по договору с агентом платить все-таки придется в момент подписания договора задатка, то требуйте гарантийное обязательство от компании, в которой он работает. Имейте ввиду, что если по какой-то причине Вы передумаете продавать квартиру, то заключив договор задатка, Вы должны будете вернуть покупателю задаток, но уже в двойном размере. С уважением, Алексей

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Со стороны агента ситуация не совсем корректна. При подписании договора аванса/задатка работа по продаже квартиры не считается выполненной. Агент еще должен будет заниматься организацией подписания договора купли-продажи, сбором документов, регистрацией и присутствовать лично на всех мероприятиях, до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Поэтому было бы целесообразно платить комиссионные только после подписания договора купли-продажи квартиры. Если по договору с агентом платить все-таки придется в момент подписания договора задатка, то требуйте гарантийное обязательство от компании, в которой он работает. Имейте ввиду, что если по какой-то причине Вы передумаете продавать квартиру, то заключив договор задатка, Вы должны будете вернуть покупателю задаток, но уже в двойном размере. С уважением, Алексей

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый!
Как правило, оплату своих услуг профессиональные риэлторы берут в день сделки, закладывая эти деньги в ячейку. Условия выемки — такие же, как и условия Продавца. Как максимум, может быть произведена небольшая предоплата за услуги. Но эта сумма, опять же, как правило, не превышает процентов 30 от общей стоимости услуг.
А в случае, про который рассказываете Вы — у агента и смысла нет дальше шевелиться. зачем? Бабки получил, можно и расслабиться. -))
Другое дело, если у Вашего агента есть доверенность от Вас на принятие аванса/задатка. Он, как принимающая сторона, отвечает за эти средства. И если по какой-либо причине их придется отдавать, он должен быть уверен, что есть что отдавать. Т.к. зачастую бывали случаи, когда взятый аванс/задаток передавался собственнику, соглашение по каким-то причинам расторгалось, а агенту было просто нечего возвращать. начиналась головная боль в попытке истребовать эти деньги у собственника. Иногда — безрезультатные.
так что. надо смотреть по ситуации.
П.С.: соглашусь с Еленой — «хорошего» Вы нашли специалиста. ;-))

Аванс при покупке новостройки

Москвич Дмитрий вот уже четыре месяца пытается купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Сначала он обратился в банк и получил одобрение на кредит, действующее в течение 120 дней. После долгих поисков нашлась подходящая квартира — в относительно новом доме (2009 года постройки) в десяти минутах от метро «Выхино» по цене 4,2 млн руб. Переговоры с собственником жилья через риелтора шли долго, но завершились успешно: стороны договорились о продаже и приступили к оформлению сделки. Однако на завершающей стадии она сорвалась. «Я отдал аванс, мы стали потихоньку запрашивать нужные справки, но до периода оценки продавец резко повысил цену на 500 тыс. руб. В результате мы забрали аванс и разошлись», — рассказывает Дмитрий.

Он продолжил поиски и в скором времени нашел похожую по характеристикам квартиру стоимостью 4,15 млн руб. в том же районе. «Мы уже были на стадии сделки — внесли аванс, всё собрали, потратили кучу времени, за свой счет сделали оценку объекта, но продавец в последний момент заявил, что цена будет выше на 300 тыс. руб.», — сетует Дмитрий. Эту сделку, впрочем, заемщик решил довести до конца — было жалко потраченного времени и денег, которые он заплатил за оформление документов. «Как мне сказала наш риелтор, в данном случае закон на стороне продавца и мы не можем юридически заставить его вернуться к изначальной цене или компенсировать затраты на сделку с нашей стороны», — говорит он.

По словам опрошенных РБК риелторов, подобные случаи происходят относительно нечасто. «Такая ситуация была характерна скорее для 2000-х годов, когда стоимость жилья буквально за пару недель могла вырасти на несколько сотен тысяч рублей и продавцы диктовали правила игры в условиях относительно небольшого предложения», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Сейчас рыночная конъюнктура изменилась — предложение превышает спрос, и в более выгодной позиции находятся покупатели, отмечает риелтор.

Появление подобных схем в условиях снижения спроса на недвижимость может быть связано со стремлением риелторов максимизировать прибыль, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Такую уловку часто придумывают не хозяева квартир, а риелторы, которые работают с продавцом. Теперь, когда количество сделок сократилось, риелторы стараются дополнительно заработать с помощью таких схем», — объясняет эксперт. Раньше, когда потенциальных покупателей было больше, посредникам было проще зарабатывать на комиссиях без всяких ухищрений, добавляет он.

Как действовать покупателю

Прежде всего покупатель жилья должен определиться, какое соглашение он будет оформлять с продавцом — об авансе или задатке за квартиру, и настоять на предпочтительном варианте в ходе переговоров с продавцом. Разница между авансом и задатком заключается в том, что задаток обеспечивает некоторые гарантии покупателю в случае отказа от сделки.

«Если продажа квартиры срывается по вине продавца, то покупатель получает задаток в двойном размере», — поясняет партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов. При этом если сделка с использованием задатка срывается из-за покупателя, он теряет всю сумму задатка. Соглашение об авансе характеризуется более мягкими условиями: при отмене сделки деньги просто возвращаются покупателю в полном объеме.

По мнению Герасимова, на соглашении о задатке покупатель должен настаивать лишь в том случае, если он уверен, что готов купить конкретную квартиру. Если такой уверенности нет, предпочтительным вариантом будет аванс. В этом случае покупатель сможет получить обратно внесенные деньги, если вдруг передумает приобретать квартиру.

Кроме того, если покупатель и продавец хотят обезопасить себя от изменения условий, им стоит заключить предварительный договор, добавляет Павел Герасимов. Это соглашение согласно ст. 429 ГК РФ фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре. «В рамках предварительного договора можно также вносить обеспечительный платеж. Он может носить как форму аванса, так и задатка», — рассказывает Герасимов.

Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что формально предварительный договор равнозначен соглашению о задатке. В нем указывается та же информация о квартире, о сторонах и о сумме задатка, поэтому покупатель и продавец могут подписать один из этих документов.

Как заключать соглашение

Соглашения о задатке и об авансе не сильно отличаются по форме, отмечают опрошенные РБК юристы. Они рекомендует в обоих случаях фиксировать в тексте соглашения предмет, то есть квартиру, и его цену.

Кюрджев также говорит, что в соглашении нужно указать, за какую квартиру вносится задаток или аванс. Кроме того, стоит указать, до какого срока действует соглашение, то есть на какое число назначена сама сделка. «Еще один важный момент: аванс или задаток лучше выплачивать непосредственно собственнику недвижимости», — отмечает он.

Если стороны договорились о задатке, Кюрджев рекомендует расшифровывать в соглашении, что «платеж по предварительному договору» — это задаток, чтобы впоследствии не возникало неточностей (например, если продавец откажется возвращать деньги и придется обращаться в суд). В этом же соглашении нужно описать причины, которые позволят доказать, что сделка сорвалась по вине одной из сторон. Подобной причиной может стать, например, непредоставление продавцом нужных документов.

«Например, при оплате через банковскую ячейку от сделки может отказаться банк, если вы предоставите нужные документы меньше чем за три-четыре дня до даты сделки. Так что если хозяин квартиры передаст покупателю документы за день до сделки, то она не состоится», — объясняет Кюрджев. В этом случае покупатель сможет потребовать от продавца возврата задатка в двукратном размере, но эту причину лучше прописать сразу в соглашении.

Впрочем, составить соглашение, в котором будут предусмотрены все подобные ситуации, довольно сложно, признает Кюрджев. По его мнению, с этой задачей сможет справиться далеко не каждый риелтор. «Теоретически покупатель может составить такое соглашение самостоятельно — в интернете легко можно найти образцы, которыми делятся юристы, и переделать один из них под свой случай», — отмечает он. Также покупатель может обратиться к юристу или высококвалифицированному риелтору.

Если сделка в итоге срывается по вине продавца, то покупатель может попробовать взыскать с владельца квартиры затраты на оформление документов. В случае отказа со стороны продавца оплачивать издержки покупателю придется решать этот вопрос через суд. Однако прежде чем подать заявление, стоит написать письмо продавцу с просьбой оплатить издержки, рекомендует Кюрджев. «Если продавец отказывает вам на словах, то в суде он может заявить, что вы не требовали от него деньги. А так у вас будет письменное доказательство требования, которое можно предъявить суду», — говорит эксперт.

В суде главная задача истца — доказать, что в срыве сделки виноват именно продавец и покупатель понес из-за этого издержки, уточняют опрошенные юристы. «Доказать, что продавец завысил цену и сорвал сделку, будет проще, если у покупателя есть на руках соглашение, в котором прописаны первоначальные условия сделки. Повышение цены можно подтвердить, например, перепиской или свидетельскими показаниями», — рассказывает Герасимов.

Если издержки придется взыскивать через суд, то суду должно быть понятно, за что вы требуете возмещения. То есть нужно предоставить свидетельства того, что вы действительно платили за какие-то справки или оформление документов в ходе подготовки к сделке, говорит Кюрджев.

Хотя по закону продавец обязан вернуть покупателю задаток, на практике с этим тоже могут возникнуть проблемы, отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. Существует риск, что продавец не сможет выплатить всю сумму задатка, даже если покупатель обратится в суд с требованием взыскать деньги и выиграет его. «Бывают случаи, когда у продавца просто нет официальных доходов или имущества. В такой ситуации взыскать деньги даже по исполнительному листу маловероятно», — рассказывает он.

Советы покупателям

Если покупатель внесет аванс, а не задаток, ему остается только одно — грамотно вести переговоры с продавцом, предупреждает Репченко. «Нужно изначально дать понять продавцу, что вариантов у вас много и вы не держитесь за этот», — объясняет он. Параллельные переговоры можно использовать и как инструмент противодействия давлению «шантажиста», и как вариант более выгодного соглашения, добавляет Литинецкая.

Если же переговоры ведутся с риелтором, представляющим владельца квартиры, и посредник сообщает о повышении цены, то желательно пообщаться непосредственно с хозяином. «Вполне возможно, что риелтор пошел на такой шаг без ведома владельца», — говорит Репченко.

Перед подписанием предварительного договора нужно внимательно изучить документы на квартиру, напоминает заместитель руководителя департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский. Если покупатель обнаруживает какие-то детали после подписания договора, он уже не сможет отказаться от покупки, говорит эксперт. Так, если покупатель узнает о наличии наследников или дополнительных собственников, которые проживают в другом городе и теоретически могут претендовать на квартиру, — ему придется с этим смириться. В противном случае он потеряет задаток, заключает Бернадский.